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La vente d’une passoire thermique est-elle interdite ?

À ce jour, aucune loi n'interdit la vente d'une passoire thermique. En revanche, la réglementation se durcit peu à peu pour ces logements énergivores. Découvrez quelles sont les obligations que vous devez respecter pour vendre une maison ou un appartement appartenant à la catégorie des passoires thermiques. Découvrez aussi les autres contraintes qui s'appliquent à votre bien dans ce cadre...
Temps de lecture : 8 min
Rédigé par : S.
Valorisation immobilière
Dans cet article

Passoires thermiques : ce que dit la loi en 2024

La promulgation de la loi Climat et Résilience marque un engagement ferme du gouvernement en faveur d’une réduction significative des émissions de gaz à effet de serre dans le pays. Avec 23 % des émissions carbone du pays, le secteur du bâtiment représente un gros enjeu. Pour inciter à rénover, l’État a donc mis en place différentes sanctions à l’encontre des passoires thermiques.

La location proscrite aux classes DPE G+

La première sanction a été prise en août 2022 et concerne toutes les passoires thermiques, c’est-à-dire les maisons et les appartements de classes DPE F et G : il s’agit du gel des loyers. Depuis, en tant que propriétaire bailleur, vous n’avez plus le droit d’augmenter le loyer de votre bien immobilier s’il a le statut de passoire thermique.

La seconde sanction date du 1er janvier 2023 : elle pose le cadre d’application de l’interdiction de location des passoires énergétiques. Elle interdit la mise en location des biens immobiliers dont la consommation d’énergie finale par mètre carré et par an dépasse les 450 kWh. Sachez que ce niveau de consommation énergétique correspond à la frange la plus énergivore des logements de classe DPE G.

Au 1er janvier 2025, tous les logements de classe DPE G seront concernés par cette interdiction de location. Au 1er janvier 2028, tous les logements de classe F, et au 1er janvier 2034, tous les logements de classe E. Résultat, à cette date, plus aucune passoire thermique ne sera louée. Ce calendrier d’application a un bon côté, c’est qu’il vous laisse le temps de rénover !

Steffi, référente conformité réglementaire

Pas encore d’interdiction pour la vente

En matière de vente, les mesures qui s’appliquent aux passoires énergétiques ne sont pas les mêmes que celles qui prévalent pour la location. À l’heure actuelle, aucune loi n’interdit la mise en vente des logements d’étiquette énergétique F ou G. Si vous souhaitez vendre une passoire thermique, vous pouvez donc encore le faire sans avoir à rénover.

 

Les pénalités à la vente des logements classés F et G

Vous l’avez compris, rien ne vous interdit de vendre un logement énergivore. Les démarches à réaliser pour le vendre sont toutefois un peu plus contraignantes que pour les biens immobiliers mieux notés. La montée en puissance de la valeur verte des logements auprès des acquéreurs rend aussi la vente d’une passoire énergétique un peu moins rentable. On fait le point !

L’audit énergétique, un passage obligé

Aujourd’hui, vous êtes dans l’obligation de réaliser un audit énergétique en plus du diagnostic de performance énergétique pour mettre un bien immobilier F ou G en vente. À la différence du DPE qui a une visée informative sur la consommation d’énergie du logement concerné, l’audit énergétique a plutôt un objectif incitatif puisqu’il propose un plan d’action détaillé et personnalisé pour en améliorer la performance énergétique.

Toutes les passoires énergétiques du parc immobilier français ne sont pas encore concernées. L’obligation d’audit énergétique s’impose aux maisons individuelles et logements détenus en monopropriété situés en France métropolitaine. Si votre promesse de vente ou votre acte de vente a été signé après le 1er avril 2023, vous êtes aussi concerné.

Ici encore, l’obligation d’audit énergétique a vocation à être étendue. Elle s’appliquera ainsi :

  • aux classes DPE E à partir du 1er janvier 2025 ;
  • aux classes DPE D à partir du 1er janvier 2034.

En Outre-Mer, l’audit énergétique deviendra obligatoire pour la vente d’une passoire thermique :

  • pour les classes F et G au 1er juillet 2024 ;
  • pour les classes E au 1er janvier 2028.

Le prix de vente, souvent revu à la baisse

Le bilan énergétique et environnemental des passoires thermiques est peu vendeur. D’autant que les nouvelles réglementations autour de la location ou la vente n’arrangent pas les choses.

Que vos candidats à l’acquisition recherchent un logement pour l’occuper ou le louer, le montant des charges énergétiques peut-être dissuasif, tout comme l’ampleur des travaux de rénovation à engager et leur coût financier. Dans cette logique, la mauvaise performance énergétique d’un bien immobilier devient un argument de négociation du prix.

Si la valeur verte d’un logement joue à plein dans la valorisation immobilière des logements les plus performants, elle crée l’effet inverse sur les logements les plus énergivores. À la vente, les passoires thermiques connaissent ainsi presque toujours une moins-value de 5 à 20 %. Se pose alors la question pour le vendeur de rénover avant de vendre ou non.

 

Faut-il vendre avant ou après avoir rénové ?

Force est de constater que la majorité des propriétaires vendent leur bien sans l’avoir rénové au préalable. Il est vrai que rénover avant de vendre n’est pas toujours la meilleure solution pour retirer le plus de bénéfices da la vente d’une passoire thermique. Avant de vous lancer dans le calcul complexe du retour sur investissement de vos éventuels travaux de rénovation énergétique, voici quelques éléments qui peuvent orienter votre décision…

Le critère de l’ancienneté de votre bien immobilier

Vous détenez votre logement depuis de longues années ? Vous n’avez sans doute pas intérêt à le rénover avant de le vendre. En effet, même si votre maison ou appartement subira une moins-value en raison de ses mauvaises performances énergétiques lors de la vente, vous pourrez capitaliser sur la plus-value plus importante générée au fil des ans. L’Insee rapporte qu’en dix ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de 30 % dans tous les secteurs.

Le facteur de l’éligibilité aux aides financières

Vous avez acquis votre bien immobilier depuis quelques années ? Vous ne pourrez compter sur une plus-value en mesure de compenser la baisse de prix due aux charges énergétiques qui pèsent sur votre maison ou appartement. Il est donc peut-être plus judicieux pour vous de le rénover avant de le vendre, à condition bien sûr de sortir du statut de passoire thermique.

Pour savoir si c’est un bon plan, n’oubliez pas de prendre en compte les aides financières qui subventionnent la rénovation énergétique. Vous pourrez ainsi obtenir le coût réel de vos travaux. En soustrayant ces frais de rénovation au prix de vente estimé post-travaux, vous pourrez alors avoir une idée précise du bénéfice à réaliser. Pour ne pas vous tromper dans vos calculs, n’hésitez pas à demander conseil à un agent immobilier.

 

Comment rénover une passoire énergétique avant la vente ?

Pour être sûr que votre rénovation énergétique porte ses fruits, votre projet doit reposer sur des fondements solides. Vous ne savez pas comment vous y prendre ? Suivez les recommandations de votre DPE ou de votre audit énergétique : ces deux bilans énergétiques vous mettront sur la bonne voie.

Les travaux prioritaires à engager

Toutes les passoires thermiques se caractérisent par de fortes déperditions thermiques en raison d’une mauvaise isolation. Ces logements sont aussi souvent dotés de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire vieillissants, ce qui accroît encore leur consommation d’énergie. Enfin, les passoires thermiques sont parfois mal isolés, ce qui occasionne des problèmes d’humidité.

Face à ce constat, votre premier chantier doit concerner l’enveloppe de votre bâtiment. Selon ses défaillances, procédez à l’isolation des combles, des murs, des sols ou des 3 à la fois. Si vous isolez vos murs, pensez aussi à remplacer vos fenêtres si elles ne sont pas équipées de double vitrage. Vous assurerez ainsi la continuité de votre isolation.

Avant de passer à votre second chantier de rénovation, le chauffage, pensez à installer un système de ventilation efficace, tel qu’une VMC simple flux. C’est la garantie d’un parfait renouvellement de votre air intérieur.

En matière de chauffage, plusieurs options s’offrent à vous… Remplacer votre vieille chaudière à énergie fossile par un système à double service (chauffage et eau chaude sanitaire) : chaudière biomasse, pompe à chaleur ou système solaire combiné. Ou installer en plus un appareil qui puisse en limiter l’usage comme un poêle à granulés, un chauffe-eau solaire individuel, etc.

Les aides financières à solliciter

La Prime Énergie Sonergia

C’est une solution de financement liée aux certificats d’économie d’énergie (CEE) qui couvre la plupart des travaux de rénovation énergétique et qui n’est pas soumise à condition de ressources. Sachez que vous pouvez toucher jusqu’à 5 000 € d’aide !

MaPrimeRénov’

Cette subvention de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) soutient la rénovation par geste mais aussi la rénovation d’ampleur en tenant compte des revenus du foyer. La prise en charge peut s’élever jusqu’à 80 % du budget travaux (dans une limite de 70 000 €) pour une rénovation globale. Un bonus de sortie de passoire thermique peut la porter à 90 %.

TVA à 5,5 %

Ce taux de TVA préférentiel s’applique aux équipements achetés dans le cadre d’une rénovation énergétique ainsi qu’à la main d’œuvre employée pour la réalisation des travaux. C’est une aide intéressante en complément aux autres pour réduire le coût de vos travaux.

Éco-PTZ

Ce prêt accordé sans intérêts (ils sont pris en charge par l’État) est à rembourser sur 20 ans. Il vous permet de financer votre reste à charge à moindres frais. La cerise sur le gâteau ? Il est cumulable avec les dispositifs précédents, eux-mêmes cumulables entre eux.

 

Pourquoi vendre une passoire énergétique en 2024 ?

Un marché favorable à l’achat de biens F et G

Avec la hausse des taux d’intérêt touchant les prêts immobiliers, les prétendants à l’achat d’un bien immobilier sont tentés de se tourner vers les passoires énergétiques. Si vous souhaitez vendre votre logement énergivore rapidement, sans rénover au préalable, profitez de cette conjoncture favorable.

Des contraintes locatives toujours plus fortes

Face au calendrier d’application de la loi Climat et Résilience, vous pouvez trouver un intérêt à vendre votre appartement ou votre maison de note F ou G avant qu’il soit touché par une interdiction de location. Le gel des loyers peut aussi vous inciter à vendre sans attendre.

Des prix de l’énergie en croissance continue

Votre logement F ou G est votre résidence principale ? Si vous ne souhaitez pas entreprendre de travaux et en finir avec les factures d’énergie surdimensionnées, vous pouvez être tenté de vendre. D’autant plus que les prix de l’énergie sont en constante augmentation ces dernières années.

 

La vente d’une passoire thermique en bref
  • On appelle passoire thermique un bâtiment de classe F ou G au DPE.
  • Aucun texte de loi n’interdit la vente d’une passoire thermique à date.
  • Pour vendre une passoire thermique, le DPE et l’audit énergétique sont des prérequis.
  • L’obligation d’audit énergétique est propre aux logements de classe DPE F ou G.
  • Vous voulez vendre une passoire thermique ? Sachez que votre bien subira une décote. Si vous détenez votre bien depuis longtemps, vous ferez quand même une plus-value. Dans le cas contraire, vous avez peut-être intérêt à le rénover avec les aides financières.

 

Nos équipes répondent à vos questions

Puis-je vendre ma maison ou mon appartement avec un DPE F ou G ?
Aucune loi n’interdit aujourd’hui de vendre une maison ou un appartement de DPE F ou G. La loi Climat et Résilience fixe toutefois une autre contrainte, celle de réaliser un audit énergétique en plus du diagnostic de performance énergétique pour le mettre en vente.

Qui est concerné par l’audit énergétique obligatoire ?
Les propriétaires de maisons individuelles et plus largement les propriétaires des logements détenus en monopropriété situés en France métropolitaine. Au 1er juillet 2024, seront aussi concernés les propriétaires des monopropriétés localisées en Outre-Mer.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?
Pour une maison individuelle, recherchez un diagnostiqueur immobilier certifié, un bureau d’études, une entreprise spécialisée en audit énergétique en maison individuelle ou une entreprise reconnue garante de l’environnement (RGE). Vérifiez que le professionnel ou l’entreprise que vous sollicitez dispose d’une qualification officielle : CERQUAL Qualitel Certification, LINE, AFNOR, Qualibat ou OPQIBI 1911.

Pour un immeuble à usage d’habitation comprenant plusieurs logements, privilégiez un bureau d’études spécialisé en audit énergétique des habitations collectives détenteur de la qualification OPQIBI 1905 ou une société d’architectes inscrits à l’ordre et formés aux audits énergétiques.
Rédigé par : Stéphanie

Sensible aux enjeux de la transition écologique, Stéphanie se consacre à partager ses découvertes sur les travaux de rénovation énergétique. À travers ses articles, elle souhaite vous aider à faire des choix plus responsables pour votre logement et la planète.

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