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Passoire thermique : comment la reconnaître puis en sortir ?

Vous avez des projets pour votre bien immobilier mais craignez qu'il appartienne à la catégorie des passoires thermiques ? Vous avez intérêt à faire le point sur sa consommation énergétique puis à mettre en place les correctifs nécessaires si votre crainte est confirmée. De cette façon, vous aurez toute liberté pour le mettre en vente, le louer ou en profiter avec plus de confort thermique...
Temps de lecture : 8 min
Rédigé par : S.
Économies d'énergie
Dans cet article

C’est quoi une passoire thermique ?

Passoire thermique, bouilloire thermique… ces termes sont de plus en plus employés pour qualifier les logements peu performants sur le plan énergétique. Mais qu’est-ce que ces qualificatifs signifient vraiment ? On vous donne la réponse, chiffres à l’appui.

Un logement énergivore et très polluant

Une passoire thermique est un logement qui, en raison d’une mauvaise isolation thermique, connaît d’importantes pertes de chaleur. C’est un logement non seulement énergivore mais aussi très polluant car il pâtit souvent d’un chauffage ancien fonctionnant aux énergies fossiles.

Voici les signes qui peuvent vous laisser supposer que votre habitat est une passoire thermique :

  • vos charges énergétiques sont élevées sans que votre consommation d’énergie le justifie ;
  • vous n’êtes pas à l’aise chez vous : vous avez toujours froid en hiver et trop chaud en été ;
  • votre habitat est très humide (condensation sur les vitres) et sujet aux courants d’air ;
  • vous êtes équipé d’un système de chauffage et de production d’eau chaude vieillissant ;
  • votre logement fait partie des vieux bâtiments construits avant 1948.

Un classement DPE non satisfaisant

Vous cherchez à savoir si votre logement est une passoire thermique ? Pour être fixé une bonne fois pour toute, il vous faut réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE dresse un état des lieux énergétique de votre maison ou de votre appartement à un moment donné sur la base de deux indicateurs : sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre annuelles.

La note finale attribuée à votre logement est le résultat de la moins bonne évaluation des deux. Elle peut aller de la lettre A à la lettre G. Si votre logement obtient une note F ou G, il n’y a pas de doute possible : c’est bien une passoire thermique ! Un tel logement consomme plus de 330 kWh/m² par an et rejette plus de 70 kg CO2/m² par an…

  • Classe F : 331 à 420 kWh/m² par an et 71 à 100 kg CO2/m² par an.
  • Classe G : plus de 421 kWh/m² par an et de 101 kg CO2/m² par an.

Un logement F consomme 5 fois plus d’énergie qu’un logement A et pollue 10 fois plus.

 

Quelles conséquences pour votre maison ou appartement ?

Comme vous le savez peut-être, la loi Climat et Résilience de 2021 a durci l’entrée sur le marché immobilier des biens les plus énergivores. Les logements étiquetés F et G sont la principale cible de ces mesures contraignantes. La mise en place d’obligations et d’interdictions vise à inciter les propriétaires à rénover et donc à accélérer la transition énergétique du parc immobilier français.

Des contraintes réglementaires à la vente

Vous souhaitez vendre une maison ou un appartement identifié comme passoire thermique ? Pour lancer vos démarches, la première étape est de réaliser un audit énergétique en bonne et due forme. Désormais, il est en effet obligatoire pour la mise en vente :

  • des maisons individuelles ;
  • des immeubles détenus en monopropriété ;
  • des copropriétés de plus de 200 lots.

 

Pourquoi un audit énergétique et pas un DPE ?

L’audit énergétique offre un état des lieux beaucoup plus complet que le DPE. Surtout, il n’a pas qu’une vocation informative mais aussi et surtout une vocation incitative. En donnant un plan d’action détaillé et personnalisé pour rénover une passoire thermique, il a pour objectif de convaincre l’acquéreur de lancer les travaux de rénovation énergétique nécessaires.

Un gel des loyers pour les classes F et G

Le gel des loyers des passoires thermiques est une autre mesure contraignante qui a pris effet le 24 août 2022. Ici encore, il s’agit d’inciter le propriétaire à engager des opérations de rénovation (globale ou non) pour que la maison ou l’appartement concerné atteigne un certain niveau de performance énergétique. Si votre bien de classe F ou G est déjà mis en location, vous ne pourrez pas augmenter votre loyer sans le rénover au préalable.

Les interdictions portent sur :

  • l’augmentation du loyer entre deux locataires ;
  • la majoration du loyer lors du renouvellement de bail ;
  • la révision annuelle du loyer en cours de bail.

Une interdiction de location pour les G+

Depuis le 1er janvier 2023, le critère de décence a aussi changé la donne pour les logements au statut de passoire thermique. Ce critère fixe un seuil de consommation d’énergie finale à ne pas dépasser pour pouvoir procéder à la mise en location d’un bien immobilier : 450 kWh/m²/an. Tous les logements qui dépassent ce seuil sont donc interdits à la location. Cela concerne pour l’instant une partie des passoires thermiques de classe DPE G.

Petit point de vigilance, le seuil du critère de décence va peu à peu être abaissé pour tirer vers le haut la performance énergétique de tous les logements du parc locatif français. Le calendrier est déjà établi, l’interdiction de location concernera :

  • tous les logements de classe G au 1er janvier 2025 ;
  • tous les logements de classe F au 1er janvier 2028.
Steffi, référente conformité réglementaire

 

Comment rénover une passoire énergétique ?

Les passoires énergétiques cumulent les défaillances en matière de performance énergétique. Si la rénovation globale reste la solution la plus efficace, car la plus radicale, il est aussi possible de rénover à petits pas grâce à des travaux d’amélioration énergétique ciblés. Quel que soit votre choix, vous devrez vous attaquer en premier à l’isolation, puis au système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire…

L’isolation thermique : le chantier prioritaire

Passoire thermique rime souvent avec déperditions thermiques, c’est pourquoi l’isolation doit être un chantier prioritaire. La toiture est une zone qui peut enregistrer à elle seule 30 % des pertes de chaleur dans votre logement. Vous pouvez donc débuter par l’isolation de vos combles. Poursuivez ensuite selon les zones de faiblesse de votre logement :

  • isolation des éventuels vides sanitaires,
  • isolation de la cave ou du sous-sol ;
  • isolation des murs et des cloisons ;
  • remplacement des fenêtres.

Pour limiter les pertes de chaleur et les problèmes d’humidité, l’amélioration de la circulation de l’air dans votre intérieur est cruciale. Pensez donc aussi à installer une ventilation mécanique contrôlée (simple ou double flux) selon vos besoins. Vous y gagnerez en confort mais aussi en qualité d’air intérieur !

Le chauffage : vers plus de performance et moins de dépenses

Une fois votre logement bien isolé, vous pouvez vous attaquer à l’optimisation du chauffage. Pour obtenir une température homogène dans votre habitation et limiter vos factures, optez pour des équipements plus performants et plus durables.

Remplacez par exemple votre chaudière au fioul par un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire économique et écologique tel qu’une chaudière à bois ou une pompe à chaleur air-eau. Si vous êtes équipé de convecteurs électriques, optez pour des radiateurs à inertie ou misez sur l’installation d’un poêle à bois. À la clé des factures réduites, un meilleur confort et plus de pouvoir d’achat !

 

Les aides financières disponibles en 2024

Pour être efficace, la rénovation d’une passoire thermique demande un effort financier important. Heureusement pour vous, de nombreuses aides financières sont à votre disposition pour réduire votre investissement de base. Parmi elles, ne faites pas l’impasse sur la Prime Énergie Sonergia et MaPrimeRénov’.

La Prime Énergie Sonergia pour l’isolation et le chauffage

Cette aide du dispositif des certificats d’économie d’énergie est financée par le secteur privé et soutenue par l’État. Elle a l’avantage d’être ouverte à tous, sans condition de ressources. Elle peut vous aider à financer vos travaux d’isolation (combles, murs, sols, fenêtres) ainsi que l’installation d’un équipement de chauffage fonctionnant aux énergies renouvelables.

Grâce au coup de pouce chauffage, vous pouvez bénéficier d’une prime allant jusqu’à 5 000 € pour la mise en place d’une pompe à chaleur sol-eau ou eau-eau ou d’un système solaire combiné en remplacement d’une chaudière au fioul ou au gaz, 4 000 € pour la pose d’une chaudière biomasse, d’une pompe à chaleur air-eau ou d’un système solaire combiné.

MaPrimeRénov’ pour la rénovation d’ampleur ou par geste

MaPrimeRénov’ est une aide nationale de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui se déploie selon l’envergure de vos travaux de rénovation. Pour les passoires thermiques, la rénovation globale est la plus adaptée car plus efficace. Elle donne accès à un financement pouvant aller jusqu’à 80 % d’une assiette de travaux de 70 000 € maximum. Sachez toutefois que la subvention est conditionnée à l’efficacité de la rénovation et aux revenus du foyer.

En dehors de la rénovation d’ampleur, MaPrimeRénov’ subventionne aussi la rénovation par geste. Sont éligibles les travaux d’isolation de la toiture et des combles aménageables, les opérations d’isolation des murs intérieurs ainsi que l’installation d’un système de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire à caractère renouvelable.

Les montants d’aide peuvent aller jusqu’à 11 000 € et sont cumulables avec les primes CEE.

 

Ce que la rénovation énergétique vous fait gagner

Des économies sur vos factures d’énergie

En sortant votre logement du statut de passoire thermique, vous ferez des économies d’énergie substantielles et donc des économies sur vos factures d’énergie. Que vous soyez propriétaire occupant ou propriétaire bailleur, vous avez tout à y gagner !

Un meilleur confort thermique chez vous

Avec un logement bien isolé, bien ventilé et bien équipé, vous pourrez enfin atteindre une température intérieure agréable et homogène. De quoi vous sentir bien chez vous en hiver, comme en été.

Une valorisation de votre logement

Les passoires thermiques rencontrent une moins-value sur le marché immobilier. En faisant grimper votre logement sur l’échelle de notation DPE, vous augmenter la valeur de votre bien immobilier. Vous pouvez donc le vendre plus cher ou le louer à un meilleur prix.

Un impact environnemental moindre

Mettre fin à une consommation d’énergie fossile excessive, c’est aussi émettre beaucoup moins de CO2. En mettant fin au statut de passoire thermique de votre logement, vous œuvrez pour votre budget, votre confort, mais aussi pour le climat.

 

Les passoires thermiques en bref
  • Les passoires thermiques consomment plus de 330 kWh/m²/an et rejettent plus de 70 kg CO2/m²/an.
  • Pour vous donner un équivalent DPE, sont concernés tous les logements de classe F et G.
  • Énergivores et très polluants, ils sont touchés par des sanctions à la vente et à la location.
  • Pour vendre une passoire thermique, vous devez réaliser un audit énergétique.
  • Si vous louez un logement F ou G, vous n’êtes pas autorisé à en augmenter le loyer.
  • Sont interdits à la location les biens consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale.
  • La solution pour éviter ces mesures ? La rénovation énergétique subventionnée… Vérifiez votre éligibilité aux aides majeures : Prime Énergie Sonergia et MaPrimeRénov’.

 

Nos équipes répondent à vos questions

Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Deux solutions s’offrent à vous : réaliser un diagnostic de performance énergétique officiel ou faire une simulation de DPE sur notre outil en ligne.

Dans le premier cas, vous devrez faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié mais pourrez utiliser votre DPE pour toutes les transactions immobilières envisagées (mise en vente ou en location).

Dans le second vas, vous serez autonome et ne paierez rien mais ne pourrez pas faire valoir le résultat sur le marché immobilier. Vous aurez toutefois une idée précise de la performance énergétique de votre logement ce qui vous permettra d’adapter vos projets en conséquence.

Quels sont les biens qui seront interdits à la location en 2025 ?
En vertu du critère de décence, tous les logements de classe DPE G seront interdits à la location. C’est-à-dire toutes les passoires énergétiques dont la consommation d’énergie finale dépasse les 420 kWh/m²/an. Si votre maison ou appartement appartient à cette catégorie de logements et que vous avez un projet de mise en location, prenez les devants pour le rénover.
Rédigé par : Stéphanie

Sensible aux enjeux de la transition écologique, Stéphanie se consacre à partager ses découvertes sur les travaux de rénovation énergétique. À travers ses articles, elle souhaite vous aider à faire des choix plus responsables pour votre logement et la planète.

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