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Appartements « passoires thermiques » : comment agir ?

Tout indique que votre appartement a une consommation d'énergie excessive ? Vous craignez qu'il appartienne à la catégorie des passoires thermiques ? Ce verdict est déjà tombé avec les résultats du DPE ? Que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, il est urgent pour vous de rénover. On vous dit comment vous y prendre pour en limiter les frais... 
Temps de lecture : 8 min
Rédigé par : S.
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Comment reconnaître une passoire thermique ?

Comme vous pouvez l’imaginer, une passoire thermique est un logement qui laisse s’échapper la chaleur en hiver en raison d’une isolation thermique défaillante. Sous l’effet de la multiplication des pics de chaleur en été, le terme a même obtenu un équivalent estival : celui de bouilloire thermique. Mais quels sont les éléments qui peuvent mener à une telle conclusion ?

Passoire énergétique : définition

Une passoire thermique se caractérise par une consommation énergétique disproportionnée par rapport à sa superficie ou à ses besoins énergétiques présumés. Cette consommation d’énergie excessive fait monter en flèche les émissions de gaz à effet de serre, ce type de logement étant souvent équipé d’un système de chauffage vieillissant et fonctionnant aux énergies fossiles.

Les signes à prendre en compte

Ces quelques signes doivent vous mettre la puce à l’oreille :

  • vos factures de chauffage sont très élevées alors que vous chauffez avec modération ;
  • vous ne parvenez pas à obtenir une température homogène dans votre intérieur ;
  • vous ressentez un courant d’air à proximité de vos portes et de vos fenêtres ;
  • vous constatez des problèmes d’humidité dans vos pièces de vie.

La preuve par le DPE

Vous souhaitez être fixé sur l’état de performance énergétique de votre logement ? Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vous donne un résultat doté d’une valeur juridique. Il mesure l’efficacité énergétique d’un bien immobilier à un moment donné dans le but d’informer sur ses dépenses énergétiques.

Cette évaluation se fonde sur deux éléments :

  • la consommation d’énergie par mètre carré et par an ;
  • les émissions de gaz à effet de serre par mètre carré et par an.

C’est la plus mauvaise évaluation des deux qui détermine la note finale sur une échelle allant de la lettre A, pour les logements les plus performants, à la lettre G, pour les plus énergivores. Vous saurez que votre appartement est une passoire thermique si votre DPE lui attribue une note F ou G.

 

Pourquoi rénover une passoire énergétique aujourd’hui ?

Depuis la loi Climat et Résilience portant lutte contre le dérèglement climatique, les passoires thermiques sont dans le viseur du gouvernement. L’objectif ? Faire baisser la consommation d’énergie et l’empreinte carbone du parc immobilier français… Au total, sur 4,8 millions de passoires thermiques 1, 8 millions d’appartements* sont concernés. Faites le point sur les mesures clés du gouvernement pour mettre fin aux passoires thermiques…

*Chiffre du Ministère de la Transition écologique de 2023.

Pour éviter les interdictions à la location

Désormais, la loi considère que les logements qui consomment plus de 450 kWh/m²/an sont indécents, et donc impropres à la location. Sont concernés les appartements (et les maisons) les plus énergivores de classe DPE G. Cette interdiction de location vise à s’étendre peu à peu aux bien immobiliers de classe supérieure. Le gouvernement en a déjà défini le calendrier :

  • tous les logements de classe G seront concernés au 1er janvier 2025 ;
  • tous les logements de classe F au 1er janvier 2028 ;
  • tous les logements de classe E au 1er janvier 2034.

Une autre pénalité s’applique aux appartements et maisons au statut de passoires thermiques : le gel des loyers. Si vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement d’étiquette énergie-climat F ou G, vous n’êtes plus autorisé à augmenter votre loyer entre deux locataires, à majorer votre loyer lors du renouvellement de bail ou à réviser votre loyer une fois l’an en cours de bail.

Pour éviter toutes ces contraintes, prenez les devants en rénovant votre appartement !

Pour valoriser votre bien immobilier à la vente

En matière de vente, une exigence supplémentaire s’impose aux appartements identifiés comme passoires thermiques, la réalisation préalable d’un audit énergétique. Or, l’audit énergétique, plus approfondi que le DPE, est aussi plus onéreux. Il fournit une analyse détaillée de la performance énergétique d’un logement ainsi que des recommandations spécifiques et personnalisées pour des travaux de rénovation énergétique.

Conçu comme un véritable plan d’action, l’audit énergétique vise à encourager le futur acheteur à améliorer sa nouvelle acquisition sans attendre. Au vu de l’ampleur des travaux à engager, un appartement de classe DPE F ou G se vendra moins cher qu’un appartement de même nature.

Avant de mettre votre appartement sur le marché, vérifiez si vous n’avez pas intérêt à le rénover.

Pour économiser sur vos factures de chauffage

Si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique, vous êtes bien placé pour le savoir : dépenses élevées et manque de confort thermique caractérisent les appartements de classe F et G. Dans un contexte où le prix de l’énergie augmente, il devient crucial de faire des économies d’énergie.

Que votre système de chauffage (et d’eau chaude sanitaire) fonctionne au gaz ou à l’électricité, vous sortirez forcément gagnant d’une rénovation énergétique. Vous ferez baisser vos factures de chauffage et vous sentir mieux chez vous. En tant que propriétaire bailleur, vous offrirez un meilleur cadre de vie à vos locataires, ce qui pourra les fidéliser dans votre appartement et justifier un loyer plus élevé.

 

Quels travaux de rénovation mener pour un appartement ?

Vous êtes prêt à faire des économies d’énergie et à faire la chasse aux déperditions de chaleur dans votre appartement ? Vous pouvez le rénover de façon efficace sous réserve d’appliquer la bonne méthode. Les priorités ne seront pas les mêmes pour un appartement individuel et pour un immeuble collectif… On fait le point !

Logement individuel

Dans un appartement individuel, la priorité est aux travaux d’isolation. Ils permettent de réduire les déperditions de chaleur, et donc les besoins en chauffage et climatisation. Vous pouvez par exemple procéder à l‘isolation de vos murs par l’intérieur et envisager le remplacement de vos fenêtres avec la mise en place d’un double vitrage.

Une fois les pertes de chaleur neutralisées, attaquez-vous à l’optimisation de votre système de chauffage… Misez sur l’installation d’une chaudière à condensation, de convecteurs électriques plus performants ou, mieux encore, sur l’installation d’une pompe à chaleur. Cette dernière a l’avantage de fonctionner avec une énergie gratuite et renouvelable (l’air !) et un minimum d’électricité.

Un appartement bien isolé mérite un système de ventilation efficace pour garantir un parfait renouvellement de l’air. L’installation d’une VMC simple ou double flux garantit une bonne qualité de votre air intérieur tout en prévenant les méfaits de l’humidité sur vos murs.

Logement collectif

Les travaux les plus efficaces dans un immeuble collectif sont ceux qui traitent le bâtiment tout entier.

Dans un premier temps, procédez à l’isolation des murs extérieurs. Pour un maximum de résultat, vous pouvez aussi procéder au changement des ouvertures vitrées du bâtiment.

Dans un second temps, changez le chauffage collectif et le système de production d’eau chaude sanitaire et effectuez le calorifugeage des réseaux de chaleur de l’immeuble.

Calorifugeage, késako ?

C’est une méthode visant à isoler thermiquement les canalisations d’un réseau de chaleur afin de réduire les pertes énergétiques et d’optimiser le fonctionnement du système de chauffage. C’est une action indispensable pour optimiser la distribution de la chaleur dans l’immeuble et réaliser des économies d’énergie qui allègeront la facture !

 

 

Quelles aides financières solliciter pour rénover en 2024 ?

Toute opération de rénovation énergétique représente un investissement financier important. C’est le cas pour les appartements individuels mais aussi pour les logements collectifs. Pour multiplier les candidats à la rénovation, l’État a mis en place un certain nombre de solutions, prises en charge soit par le privé, comme la Prime Énergie Sonergia, soit par le public, comme MaPrimeRénov’. Découvrez vos options de financement…

La Prime Énergie Sonergia

Cette aide du dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE) est dédiée aux travaux de rénovation énergétique. Non soumise à condition de ressources, elle vous aide à financer la rénovation de votre appartement quel que soit votre niveau de revenus.

  • Elle est accessible à tous les propriétaires occupants et bailleurs ainsi qu’aux locataires.
  • Elle finance une grande variété de travaux, allant de l’isolation thermique au chauffage.
  • Le montant de la prime varie en fonction des opérations de rénovation énergétique.
  • La prime peut-être revalorisée comme c’est le cas pour le chauffage (coup de pouce).
  • Les travaux doivent être réalisés par un artisan reconnu garant de l’environnement.

Vous entreprenez une rénovation globale pour une copropriété ? Vérifiez votre éligibilité à la prime coup de pouce rénovation globale dédiée aux logements collectifs auprès d’un organisme signataire de la charte.

Steffi, référente conformité réglementaire

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est une aide de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui remplace le CITE (crédit d’impôt pour la transition écologique). Elle est accessible aux propriétaires occupants et bailleurs qui utilisent leur appartement (ou maison) de plus de 15 ans d’ancienneté à titre de résidence principale. La subvention allouée est calculée sur la base de nombreux critères, parmi lesquels la nature des travaux et le niveau de ressources des ménages. Elle se décline en trois parcours :

  • la rénovation d’ampleur avec deux gestes d’isolation couvrant 25 % des surfaces isolées ;
  • la rénovation par geste avec des travaux spécifiques liés à l’isolation ou au chauffage ;
  • la rénovation en copropriété pour les travaux des parties communes et des parties privatives d’intérêt collectif.

Sachez qu’un bonus de sortie de passoire thermique peut être attribué dans le cadre d’une rénovation d’ampleur. Cela se traduit par un financement supplémentaire de 10 % pour les travaux éligibles. Pour en bénéficier, vos travaux de rénovation doivent permettre à votre appartement de faire deux sauts de classe DPE. C’est-à-dire, passer G à E, ou F à D.

L’éco-prêt à taux zéro

Ce prêt accordé sans intérêts finance le reste à charge des travaux de rénovation énergétique. Financé par l’État et destiné aux propriétaires, il n’est pas soumis à des conditions de ressources. L’éco-prêt à taux zéro est une solution financière intéressante pour une rénovation d’envergure comme celle d’un appartement qualifié de passoire thermique.

  • Le montant maximum accordé pour un éco-PTZ est de 50 000 €.
  • Il est cumulable avec la Prime Énergie Sonergia et MaPrimeRénov’.
  • Il finance une grande variété de travaux : isolation, chauffage, ventilation.

La TVA à 5,5 %

La TVA à taux réduit de 5,5 % est une aide financière indirecte offerte par l’État. Elle s’applique aux frais d’équipements et de main d’œuvre qui s’inscrivent dans des travaux de rénovation énergétique. C’est une aide non négligeable pour réduire le coût total de vos travaux !

  • Les travaux doivent être réalisés par un professionnel et non par le propriétaire lui-même.
  • Ils peuvent concerner l’isolation thermique ou l’installation d’un système de chauffage.
  • Ils ne prennent pas en charge l’installation de panneaux solaires photovoltaïques.

 

Les appartements « passoires thermiques » en bref
  • Un appartement est une passoire thermique s’il est noté F ou G au sens du DPE.
  • Il se caractérise par une consommation d’énergie excessive et de fortes émissions de gaz à effet de serre.
  • Plusieurs contraintes réglementaires s’appliquent aux passoires thermiques : interdiction de location (DPE G+), gel des loyers (DPE F et G), audit énergétique obligatoire en cas de vente (DPE F et G). La solution pour contourner ces contraintes ? La rénovation énergétique.
  • Si vous êtes propriétaire occupant et que vous ne souhaitez ni vendre ni louer votre bien, rénover vous permettra de gagner en pouvoir d’achat et en confort chez vous.
  • Les travaux à effectuer et les aides à solliciter ne seront pas les mêmes selon la nature de votre logement : individuel ou collectif. Prenez le temps de vous renseigner avant de vous lancer dans une rénovation énergétique !

 

Nos équipes répondent à vos questions

Comment savoir si un logement est classé F ou G au DPE ?

Deux solutions s’offrent à vous : réaliser un diagnostic de performance énergétique officiel ou faire une simulation de DPE sur notre outil en ligne. Dans le premier cas, vous devrez faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié mais pourrez utiliser votre DPE pour toutes les transactions immobilières envisagées (mise en vente ou en location).

Dans le second vas, vous serez autonome et ne paierez rien mais ne pourrez pas faire valoir le résultat sur le marché immobilier. Vous aurez toutefois une idée précise de la performance énergétique de votre logement ce qui vous permettra d’adapter vos projets en conséquence.

Quels sont les biens qui seront interdits à la location en 2025 ?

La loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction à la location de tous les biens notés G au sens du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) à partir de 2025. Ces biens, qualifiés de passoires thermiques seront exclus du parc locatif privé en raison de leur performance énergétique insuffisante.

Cette interdiction va s’élargir aux biens notés F en 2028 et à ceux notés E en 2034. Si votre appartement ou votre maison est concerné, prenez les devants pour conserver tous vos droits. L’interdiction de location n’est, en effet, pas la seule contrainte qui s’applique aux logements énergivores… Le gel des loyers est aussi une pénalité que vous pouvez éviter grâce à la rénovation.

En tant que propriétaire, suis-je dans l’obligation de rénover mon appartement classé F ou G ?

Si votre appartement est classé F ou G, vous n’êtes pas dans l’obligation de réaliser des travaux. La loi n’impose pas encore une obligation formelle de rénovation mais des restrictions à la mise en location.

Depuis 2023, il est interdit de louer un bien immobilier classé G+. Dès 2025, cette interdiction concernera tous les biens classés G. Les appartements classés F seront concernés en 2028. Pour les biens en copropriété, un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est obligatoire.

En tant que locataire, que faire si mon appartement est énergivore ?

Si vous êtes locataire d’un appartement énergivore, vous avez plusieurs options… Vous pouvez demander à votre propriétaire de faire réaliser les travaux de rénovation énergétique qui s’imposent pour en améliorer la performance.

Si votre propriétaire refuse alors que votre logement est classé F ou G mais qu’il ne dépasse pas le seuil de consommation énergétique fixé à 450 kWh/m²/an (G+), vous pouvez vous opposer à l’augmentation de votre loyer. En revanche, s’il dépasse ce seuil, vous pouvez engager un recours en justice pour obtenir la réalisation des travaux puisqu’il contrevient au critère de décence fixé par la loi Climat et Résilience.

Rédigé par : Stéphanie

Sensible aux enjeux de la transition écologique, Stéphanie se consacre à partager ses découvertes sur les travaux de rénovation énergétique. À travers ses articles, elle souhaite vous aider à faire des choix plus responsables pour votre logement et la planète.

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