DPE et location : quelles obligations en 2024 ?

Le DPE obligatoire pour la mise en location

Comme vous le savez, le diagnostic de performance énergétique s’est imposé depuis plusieurs années pour toute mise en location d’un bien immobilier destiné à être occupé plus de 4 mois par an. Véritable état des lieux de la performance énergétique et climatique de votre logement, le DPE renseigne sur sa valeur verte et donne une estimation de ses charges énergétiques à votre futur locataire, des informations précieuses qui ont une influence dans sa prise de décision.

Une obligation de louer un logement décent

Depuis le 1er janvier 2023, la réglementation relative au diagnostic de performance énergétique a subi des modifications importantes qui contribuent à durcir les conditions de location d’un bien immobilier. La première obligation que vous devez remplir en tant que propriétaire bailleur est de fournir à votre locataire un logement décent.

Mais qu’est-ce qu’un logement décent ? C’est un logement qui respecte le seuil de performance énergétique minimal fixé à une consommation d’énergie (exprimée en énergie finale) inférieure à 450 kWh/m²/an. Avant de proposer votre bien à la location, vérifiez grâce à votre diagnostic de performance énergétique que sa consommation d’énergie soit bien inférieure à ce seuil.

Le critère de décence s’applique en Outre-Mer de la même façon qu’en Métropole depuis le 1er juillet 2024. Tous les logements de France sont donc désormais concernées, à l’exception des locations saisonnières.

Natacha, référente conformité réglementaire

Une interdiction de louer les biens les plus énergivores

La consommation d’énergie de votre bien est supérieure au seuil fixé par la réglementation ? C’est qu’il appartient à la frange la plus énergivore des biens de classe G, des logements qualifiés de passoires thermiques, au même titre que tous les logements de classes F et G. Par conséquent, vous ne pouvez pas proposer votre bien à la location en l’état. Il vous faut au préalable réaliser des travaux de rénovation assez efficaces pour qu’il obtienne une classe énergétique supérieure au titre du DPE.

Notez que le critère de décence va évoluer pour être encore plus exigeant. L’objectif est bel et bien d’inciter tous les propriétaires de passoires énergétiques à rénover leurs logements afin qu’ils consomment moins d’énergie et qu’ils émettent moins de gaz à effet de serre. Voici le calendrier des prochaines échéances de seuils qui entraîneront l’interdiction de louer :

• à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
• à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
• à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.

Une obligation d’afficher l’étiquette énergie-climat

Votre logement répond au critère de décence actuel ? Pour pouvoir le proposer à la location, il ne vous reste qu’à transmettre votre DPE à votre agence immobilière afin qu’elle fasse figurer sur ses annonces de location :

• l’étiquette énergie-climat de votre logement ;
• le montant de ses dépenses énergétiques théoriques annuelles ;
• la mention « consommation énergétique excessive » en cas de classe F ou G.

Une fois fait, pensez à joindre votre DPE à votre dossier de diagnostic technique (DDT) qui réunit tous les documents nécessaires à la constitution de votre contrat de location. Pensez aussi à présenter le rapport complet de votre DPE à vos éventuels futurs locataires dès leur première visite et à le laisser à leur disposition le temps nécessaire à leur réflexion.

Vous n’avez pas encore de DPE pour votre bien ? Faites appel à un diagnostiqueur certifié pour pouvoir justifier des résultats de votre futur diagnostic auprès de vos candidats à la location puis remplissez toutes les obligations qui s’imposent à vous.

Les nouvelles règles pour continuer à louer

Savez-vous que le DPE réglemente les biens immobiliers à mettre en location mais aussi ceux qui sont déjà loués ? Résultat, les obligations définies par la réglementation du 1er janvier 2023 s’appliquent aux anciens contrats de location à la date de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite. Découvrez plus en détails quelles sont vos obligations légales…

Le DPE pour renouveler une location

Pour continuer à louer votre bien immobilier, vous devez vous assurer de disposer d’un diagnostic de performance énergétique valide au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat de location, même si ces deux démarches ne conduisent pas à une signature de bail. En tant que propriétaire bailleur, il est en effet requis que vous puissiez répondre positivement à toute demande de consultation du DPE émanant de votre locataire.

Votre DPE a été réalisé avant le 31 décembre 2017 ou bien vous avez mené des travaux de rénovation énergétique substantiels depuis votre dernier diagnostic ? Alors, vous devez solliciter un diagnostiqueur certifié afin d’établir un nouveau DPE pour votre bien.

Votre DPE attribue une classe G à votre logement ? Vérifiez que sa consommation d’énergie finale est bien inférieure à 450 kWh/m²/an. C’est une condition pour que vous puissiez conserver tous vos droits à la location. Dans le cas contraire, vous êtes tenu d’engager des travaux de rénovation énergétique pour que votre logement réponde au critère de décence fixé par la réglementation. Il n’y a pas d’interdiction formelle à louer mais bien une obligation de rénover !

Le gel des loyers des logements indécents

Depuis le 24 août 2022, une autre contrainte s’applique aux contrats de location en cours pour les logements du parc privé classés F ou G au titre du DPE : le gel des loyers. Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement très énergivore et très émetteur de gaz à effet de serre (passoire thermique), vous n’êtes plus autorisé à :

• augmenter votre loyer entre deux locataires (au moment du nouveau bail) ;
• proposer une hausse de loyer à votre locataire lors du renouvellement du contrat ;
• procéder à la révision annuelle de votre loyer en cours de bail.

Ici encore, l’interdiction de louer est transformée en une contrainte d’un autre type, mais l’objectif reste le même : vous inciter à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

L’impact du DPE sur le versement du loyer

Sachez qu’un diagnostic de performance énergétique non valide ou non conforme au critère de décence fixé par la loi Climat et Résilience ne peut vous apporter que des contraintes. Dans la majorité des cas, vous aurez des difficultés à percevoir votre loyer.

Vous devez savoir que le DPE est nécessaire à votre locataire pour soumettre une demande d’aide personnalisée au logement (APL). La caisse d’allocations familiales (CAF) va vérifier la validité et la conformité de votre DPE. Dans le cas où il ne répondrait pas aux attentes, le versement des APL peut être suspendu sur une durée de 18 mois (temps des travaux).

Si votre locataire touche déjà des APL, aucune vérification ne s’impose. Votre locataire peut toutefois signaler votre logement à la CAF pour location indécente ce qui conduit aux mêmes mesures.

En dehors de cas de figure, votre locataire peut aussi saisir le juge quand il le souhaite afin de faire constater le non-respect du critère de décence et ainsi vous obliger à réaliser les travaux de rénovation énergétique qui s’imposent. Jusqu’à la réalisation des travaux, le versement de votre loyer peut être suspendu ou son montant abaissé.

Steffi, référente conformité réglementaire

Quand faire le DPE d’une location ?

S’il est maintenant acquis que vous devez réaliser un DPE avant la mise en location de votre bien, il est aussi intéressant de connaître dans quelles situations vous devez renouveler votre DPE. Vous pourrez ainsi continuer à louer votre appartement ou votre maison individuelle sans encombre.

Votre DPE est vierge

Avant le 1er janvier 2023, un diagnostic de performance énergétique pouvait être vierge. C’est-à-dire qu’il pouvait n’apporter aucune information sur la consommation d’énergie moyenne d’un bien et ses émissions de gaz à effet de serre. Or, c’est sur la base de ces deux évaluations qu’est construite l’échelle de référence du DPE et qu’est attribuée la classe énergétique indispensable pour louer.

Vous disposez d’un DPE vierge ? Pensez à faire un nouveau diagnostic de performance énergétique pour la mise en location de votre bien, pour son premier renouvellement de bail ou sa première reconduction tacite après la date du 1er janvier 2023. Si vous ne le faites pas, votre logement sera considéré comme indécent.

Votre DPE n’est plus valide

Tous les DPE émis après le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. Les autres DPE voient leur durée de validité varier en fonction de leur date d’émission :

• un DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2027 n’est plus valable ;
• un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 l’est jusqu’au 31 décembre 2024.

Vous avez rénové votre bien

Un DPE est le reflet de la performance énergétique d’un bien à une date précise. Si vous avez entrepris des travaux de rénovation conséquents dans l’appartement ou la maison individuelle que vous louez ou que vous envisagez de louer, il vous faudra refaire un diagnostic pour qu’il rende compte des gains énergétiques et climatiques enregistrés.

En réduisant l’estimation de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre associées de votre bien, vous améliorerez sa valeur verte. Par conséquent, vous serez en mesure de le louer plus rapidement et à un prix plus élevé.

Comment améliorer le diagnostic de votre bien immobilier ?

Pour améliorer le diagnostic de votre bien immobilier, étudiez les pistes de travaux de rénovation décrites dans votre rapport DPE. Si vous souhaitez bénéficier de recommandations encore plus abouties et personnalisées, réalisez un audit énergétique. Si vous êtes encore indécis, voici les travaux envisageables selon la classe énergétique de votre bien immobilier.

La rénovation par geste pour les logements de classe C, D, E

Le DPE de votre appartement ou de votre maison individuelle à louer affiche une classe énergie-climat C, D ou E ? Une rénovation ciblée sur un ou deux postes de travaux peut sans doute suffire à améliorer sa performance énergétique.

Grâce aux résultats de votre diagnostic et/ou de votre audit énergétique, vous pourrez savoir par quoi commencer : isolation des combles, des murs, changement des fenêtres ou remplacement du système de chauffage. Côté budget, pas d’inquiétude puisque les aides financières dédiées à la transition écologique pourront vous aider à la financer en partie : Prime Énergie Sonergia, MaPrimeRénov’, mais aussi TVA à 5,5 % et éco-prêt à taux zéro.

La rénovation d’ampleur pour les passoires thermiques

Votre logement est classé F ou G ? Ses mauvaises performances en termes de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre l’identifient comme une passoire thermique. Vous devrez donc vous orienter vers une rénovation d’ampleur. Les travaux peuvent inclure l’isolation des combles, des murs et des sols, ainsi que l’utilisation de matériaux isolants de haute qualité et le remplacement des équipements de chauffage vétustes. L’objectif est d’optimiser l’efficacité énergétique de votre logement en réduisant les pertes de chaleur et en éliminant les ponts thermiques.

Bien que ces travaux puissent représenter un investissement conséquent, ils sont éligibles à différentes aides financières. Parmi elles, MaPrimeRénov’ offre un soutien financier supplémentaire pour toute sortie du statut de passoire thermique.

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Les informations fournies dans cet article sont données à titre indicatif et n'ont pas de valeur réglementaire ou contractuelle.

Rédigé par : Stéphanie

Sensible aux enjeux de la transition écologique, Stéphanie se consacre à partager ses découvertes sur les travaux de rénovation énergétique. À travers ses articles, elle souhaite vous aider à faire des choix plus responsables pour votre logement et la planète.