Location d’une passoire thermique : est-ce encore possible ?

Passoire thermique et location : ce que dit la loi

Avez-vous entendu parler de la loi Climat et Résilience de 2021 ? Cette loi vise à intensifier la lutte contre le dérèglement climatique et à renforcer la résilience face à ses effets. Pour atteindre ces objectifs, elle prévoit l’adoption de mesures concrètes dans tous les secteurs de la société, y compris le marché immobilier. Découvrez comment elle impacte la location d’une passoire thermique…

Le rôle central du DPE

Les mesures de la loi Climat et Résilience qui s’imposent au secteur locatif s’appuient toutes sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cet outil évalue la performance énergétique des logements sur la base de leur consommation énergétique et de leurs émissions de gaz à effet de serre. Une note est attribuée pour chacune de ces évaluations sur une échelle allant de la lettre A, pour les biens les plus performants, à la lettre G, pour les plus énergivores et les plus polluants. Le plus mauvais résultat des deux donne leur classification finale aux biens immobiliers analysés.

Les passoires énergétiques correspondent aux classes énergie-climat F et G :

• Classe F : 331 à 420 kWh/m² par an et 71 à 100 kg CO2/m² par an ;
• Classe G : plus de 421 kWh/m² par an et de 101 kg CO2/m² par an.

Une réglementation de plus en plus contraignante

Avec près de 7 millions de logements identifiés comme des passoires thermiques sur le territoire français, la rénovation de ces habitations représente un enjeu majeur pour le gouvernement. Elle vise à réduire au plus vite la consommation d’énergie des bâtiments et à diminuer l’empreinte carbone du parc immobilier.

Dans cette optique, la loi Climat et Résilience établit un cadre réglementaire plus contraignant pour la vente et la location des passoires thermiques. Vous louez déjà une passoire thermique ? Vous avez un projet de mise en location pour un logement ayant obtenu une lettre F ou G au diagnostic de performance énergétique ? Vous devez prendre connaissance de ces deux sanctions clés :

• le gel des loyers des logements de classes F et G, depuis le 24 août 2022 ;
• l’interdiction de location des biens les plus énergivores, depuis le 1er janvier 2023.

Le gel des loyers : pour quelles classes énergie ?

Vous êtes propriétaire bailleur d’une passoire thermique déjà mise en location ? Vous n’avez pas le droit de revoir à la hausse le loyer que vous demandez à votre locataire.

Une pénalité pour les pires performances énergétiques

Afin d’inciter à la rénovation énergétique, la loi interdit désormais l’augmentation des loyers des passoires thermiques présentes sur le marché locatif. En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes plus autorisé à :

• augmenter votre loyer entre deux locataires lors du renouvellement du bail ;
• proposer une hausse de loyer à votre locataire ;
• réviser le loyer de façon annuelle en cours de bail.

Quels sont les appartements et les maisons concernés ?

Le gel des loyers s’applique à tous les logements privés de classe F ou G, qu’il soient mis en location vides ou meublés, sauf les meublés touristiques.

L’interdiction de louer : un calendrier à horizon 2034

Vous envisagez de louer votre bien immobilier alors qu’il appartient à la catégorie des passoires thermiques ? Heureusement pour vous, tous les logements énergivores ne sont pas soumis à l’interdiction de location aujourd’hui…

La fin programmée des locations énergivores

Dans le cadre de la transition énergétique, les locations énergivores sont amenées à disparaître. C’est ce que prévoit la loi Climat et Résilience avec la mise en place du critère de décence pour toute mise en location. Ce critère fixe un seuil maximal de consommation d’énergie finale qui est de 450 kWh/m²/an pour les logements à louer. Tout bien immobilier dépassant ce seuil est aujourd’hui considéré comme indécent, et donc impropre à la location. Cela correspond aux logements les plus énergivores de classe DPE G.

La loi prévoit aussi que ce seuil s’abaisse au fil des ans pour exclure un nombre toujours plus grand de logements énergivores du marché locatif.  L’interdiction de location des passoires énergétiques est ainsi programmée selon un calendrier qui court jusqu’en 2034.

Voici les échéances clés à avoir en tête :

• au 1er janvier 2025, tous les DPE G seront interdits à la location ;
• au 1er janvier 2028, tous les DPE F ;
• au 1er janvier 2034, tous les DPE E.

Quels sont les logements concernés ?

L’interdiction de location s’applique aujourd’hui à tous les logements privés de classe G+ situés en France métropolitaine, qu’ils soient loués vides ou meublés, ainsi qu’aux logements sociaux. Les meublés touristiques proposés en location saisonnière ne sont pas concernés.

Depuis le 1er juillet 2024, le critère de décence vaut aussi pour toute mise en location d’une passoire thermique de lettre G+ au DPE dans les territoires et départements d’Outre-Mer.

Steffi, référente conformité réglementaire

Quels travaux entreprendre pour continuer à louer ?

Pour continuer à louer logement comme vous l’entendez, vous n’avez qu’une seule solution : engager les travaux de rénovation énergétique qui s’imposent… Dans le même temps, vous augmenterez la valeur immobilière de votre bien, en raison de l’impact positif de sa sobriété énergétique sur son prix de vente et son loyer. C’est ce qu’on appelle la valeur verte.

L’isolation pour stopper les déperditions thermiques

Le propre d’une passoire énergétique est de permettre d’importantes pertes de chaleur en hiver, ce qui se concrétise par des factures d’énergie démesurées. La faute à une mauvaise isolation. Pour vous aider à identifier les zones à plus fortes déperditions thermiques au sein de votre habitation, fiez-vous aux résultats de votre DPE ou audit énergétique. Priorisez si possible :

• l’isolation des combles ;
• l’isolation des murs ;
• le remplacement des fenêtres à simple vitrage ;
• l’isolation des sols.

Si votre bien fait partie d’une copropriété, vous devrez obtenir l’accord de l’assemblée générale pour engager les travaux d’isolation touchant aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble. C’est le cas, par exemple, si vous voulez remplacer vos fenêtres…

Adrien, référent technique rénovation

Le chauffage pour réduire la consommation d’énergie

Une fois les problèmes d’isolation réglés, vous avez tout intérêt à optimiser votre système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Les passoires énergétiques sont en effet souvent mal équipées : appareils vieillissants et fonctionnant aux énergies fossiles (fioul, gaz), d’où leur caractère énergivore et carboné.

Dans le cadre de vos travaux de rénovation, optez pour des équipements aussi performants que sobres sur le plan climatique. La pompe à chaleur, la chaudière biomasse, le système solaire combiné sont d’excellentes options pour assurer tous vos besoins domestiques en recourant à une énergie renouvelable.

Vous souhaitez conserver votre vieille chaudière ? Installez un chauffage au bois indépendant et/ou un chauffe-eau solaire pour réduire votre utilisation d’énergie fossile, plus onéreuse, et donc enregistrer des économies d’énergie supplémentaires. Vos factures s’en ressentiront !

Les aides financières pour une sortie de passoire thermique

Financer des travaux pour sortir du statut de passoire thermique peut coûter cher. Toujours dans une logique incitative, l’État a mis en place de nombreuses aides financières pour que votre investissement de base soit le plus réduit possible. Vérifiez votre éligibilité à chacune d’entre elles.

La Prime Énergie Sonergia

C’est l’aide du dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE), financée par le secteur privé. Elle soutient un grand nombre de travaux de rénovation énergétique et n’est pas soumise à une condition de ressources. Des primes bonifiées sont accordées pour certains types de travaux : vous pouvez profitez de primes coups de pouce pour le remplacement de votre système de chauffage ou l’installation d’un thermostat connecté.

MaPrimeRénov’

Ce dispositif de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) se décline en deux parcours : la rénovation par geste pour l’isolation, le chauffage ou la dépose d’une cuve à fioul, et la rénovation d’ampleur pour les travaux comprenant au moins 2 gestes d’isolation couvrant 25 % de l’enveloppe du logement. À noter que cette subvention est délivrée sous condition de ressources et qu’elle prévoit une bonification de prime pour toute sortie de passoire thermique.

Les aides complémentaires

La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez cumuler la Prime Énergie Sonergia et MaPrimeRénov’. D’autres aides sont à votre disposition en complément :

• la TVA réduite, appliquée de façon automatique par votre professionnel pour tout achat de matériel et tout financement de main d’œuvre en lien avec la rénovation énergétique ;
• l’éco-prêt à taux zéro, intéressant pour financer le reste à charge de vos travaux ;
• les aides locales pour réduire encore la facture de votre rénovation.

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Les informations fournies dans cet article sont données à titre indicatif et n'ont pas de valeur réglementaire ou contractuelle.

Rédigé par : Stéphanie

Sensible aux enjeux de la transition écologique, Stéphanie se consacre à partager ses découvertes sur les travaux de rénovation énergétique. À travers ses articles, elle souhaite vous aider à faire des choix plus responsables pour votre logement et la planète.