Décence énergétique : comment être en règle ?

Qu’est-ce qu’un logement décent selon la loi ?

Un logement mis en location doit répondre à certaines exigences. Aujourd’hui, la décence énergétique n’est plus une option : elle fait partie des obligations légales et représente un vrai levier pour réguler les rapports locatifs.

Quels critères pour un logement décent ?

Un logement est considéré comme décent s’il respecte des critères définis par la loi. Il doit garantir la sécurité, la salubrité et le confort de ses occupants pour offrir un cadre de vie sain et sûr.

Dans le détail, un logement est jugé décent et conforme à l’usage d’habitation s’il :

• protège des infiltrations d’eau de manière efficace ;
• est équipé d’un système de chauffage fonctionnel ; 
• fournit de l’eau chaude en quantité suffisante ; 
• ne présente aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité.

Un décret de 2002, toujours en vigueur, a étoffé les normes de décence. Il mentionne aussi les parties communes, l’état des portes, des fenêtres, ou encore l’étanchéité à l’air. Si l’un de ces éléments fait défaut, votre logement peut être déclaré comme non décent, avec des conséquences directes sur votre contrat de location.

L’introduction de la performance énergétique

Depuis l’entrée en vigueur d’un décret d’août 2023, la performance énergétique est intégrée aux conditions de décence. L’objectif ? Renforcer la lutte contre les logements énergivores.

Ces conditions permettent d’éviter les situations de mal-logement. Insalubrité, humidité persistante, chauffage inefficace : tous ces éléments peuvent nuire à la santé et dégrader la qualité de vie. Pour vos locataires, c’est la garantie d’un minimum de confort thermique, et pour la planète, une bonne nouvelle aussi ! 

Le lien entre DPE et décence énergétique 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil clé pour évaluer les performances énergétiques de votre logement. En proposant un état de lieux de sa consommation d’énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre, il permet de le classer sur une échelle de notation.

Diagnostic de performance énergétique : une obligation pour louer

Le DPE est obligatoire pour toute mise en location. En tant que bailleur, vous devez le fournir à votre agence immobilière afin qu’elle le fasse figurer sur l’annonce de location. Vous avez aussi pour obligation de le mettre à disposition de vos éventuels locataires dès la première visite et de le joindre à votre contrat de location par la suite.

Ce document doit être réalisé par un professionnel certifié et inclure :

• la consommation d’énergie finale par mètre carré du logement (exprimée en kWh/m²/an.) ; 
• la classe DPE, de A (très performant) à G (très énergivore) ;
• les caractéristiques du bâtiment ;
• des recommandations pour améliorer la performance énergétique.

En plus de son rôle réglementaire, le DPE peut aussi être un outil de valorisation. Un logement bien classé peut se louer plus vite, et à un meilleur prix. À l’inverse, un mauvais DPE peut freiner les candidatures, voire faire fuir certains locataires.

Steffi, référente conformité réglementaire

Le DPE comme indice de décence énergétique

Vous l’aurez compris, le DPE est incontournable pour vérifier si votre logement respecte le critère de décence énergétique. Grâce à sa notation ou classe énergie-climat, il permet de repérer très vite si votre logement est conforme ou non.

Depuis le 1^er janvier 2025, le seuil maximal de consommation d’énergie finale toléré est de 420 kWh/m²/an (équivalent classe G).

En tant que bailleur, un DPE défavorable vous signale qu’il est temps d’agir pour pouvoir continuer à louer votre bien. En tant que locataire, il peut vous alerter sur un logement non décent avant la signature du contrat de location. En cas de doute, une agence immobilière peut aussi vous accompagner.

Le calendrier d’interdiction selon la classe énergie

Le gouvernement a établi un calendrier à horizon 2034 pour l’interdiction de location des logements les plus énergivores. Ce plan progressif doit vous permettre, en tant que bailleur, de planifier les travaux de rénovation nécessaires pour conformer votre logement aux nouvelles normes de décence énergétique.

Gel des loyers : les logements déjà concernés

Depuis août 2022, les logements classés F ou G au titre du DPE ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation du montant du loyer lors du renouvellement du bail ou d’un nouveau contrat de location. Il est donc gelé jusqu’à ce que le propriétaire procède à la réalisation de travaux permettant d’améliorer la classe DPE. Cette mesure vise à limiter la rentabilité des logements non décents et à encourager leur mise en conformité.

Notez que cette disposition s’applique aussi aux territoires d’Outre-Mer depuis juillet 2024. Elle concerne les nouveaux contrats comme les baux en cours, selon les modalités d’application fixées par les textes.

Steffi, référente conformité réglementaire

Interdiction de location : les logements visés en 2025

Depuis le 1^er janvier 2025, tous les logements de classe DPE G sont interdits à la location. Ce n’est qu’un début puisque l’interdiction se poursuivra avec les logements classés F à partir de 2028, puis avec ceux classés E en 2034. Tous les logements classés en dessous de E seront donc, à terme, interdits à la location.

Le calendrier d’interdiction en France métropolitaine est le suivant :

	Date d’interdiction
DPE F	1er janvier 2028
DPE E	1er janvier 2034

Cette évolution ne concerne pas que les nouveaux baux mais aussi les renouvellements de baux. Si vous êtes déjà locataire, veillez à connaître la situation de votre logement pour être attentif au critère de décence le moment venu. Vous êtes en droit d’exiger un minimum de confort thermique. 

Logement indécent : les recours des locataires 

En tant que locataire, sachez que vous pouvez engager un certain nombre de démarches pour faire valoir vos droits et obtenir un logement conforme au critère de décence. Un logement contrevenant à cette norme est énergivore, et donc très coûteux sur le plan financier. Il est donc dans votre intérêt d’y remédier.

Quels recours en cas de logement énergivore ?

En première intention, vous pouvez adresser une demande de mise en conformité à votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Pensez à joindre à votre demande des éléments justificatifs comme le DPE, des photos de votre logement ou tout document attestant de l’inconfort thermique.

Vous avez aussi la possibilité de signaler le problème à l’agence immobilière qui gère votre logement. En tant qu’intermédiaire entre votre bailleur et vous, l’agence peut faciliter la mise en conformité de votre logement. Si votre propriétaire refuse d’engager les travaux nécessaires, l’agence immobilière peut aussi vous informer sur les recours possibles. 

Différents types travaux permettent d’améliorer le DPE de votre logement : isolation de la toiture, des murs, des fenêtres, changement de système de chauffage ou de ventilation, par exemple. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier de différentes aides financières pour rénover votre bien, comme la Prime Énergie Sonergia, MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro.

Adrien, référent technique rénovation

Que faire si le propriétaire refuse les travaux ?

Dans le cas où votre propriétaire refuse de procéder à la réalisation de travaux de rénovation énergétique ou ne répond pas à vos sollicitations, vous pouvez : 

• saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable (étape souvent préalable à la saisine du juge) ; 
• porter l’affaire devant le juge pour obtenir une réduction du loyer ou une suspension temporaire de son paiement. Vous pouvez aussi demander à être indemnisé via des dommages et intérêts.

La décence énergétique en bref

La décence énergétique est aujourd’hui une obligation légale pour tous les logements en location. Le DPE, aussi obligatoire pour toute location, évalue les performances énergétiques de votre logement. Assurez-vous que votre bien respecte les critères de décence énergétique, en tant que bailleur ou que locataire. En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez plus augmenter le loyer de votre logement s’il entre dans la catégorie des DPE F ou G et vous n’êtes plus autorisé à le louer s’il est de classe DPE G. Vous devez le mettre en conformité pour qu’il reste sur le marché locatif.

Nos équipes répondent à vos questions 

DPE vierge, absence de DPE : que risque-t-on en tant que bailleur ?

Le respect des règles de décence énergétique s’impose à tous les bailleurs. En cas de non-respect de cette mesure, vous vous exposez à des sanctions. Un logement sans DPE valide peut entraîner une amende allant jusqu’à 1 500 € (3 000 € en cas de récidive). En tant que propriétaire, vous devez informer vos potentiels locataires des performances énergétiques du logement dès la première publication de l’annonce.

Un locataire peut-il demander un DPE ?

Oui, en tant que locataire, vous avez le droit de connaître la performance énergétique du logement que vous occupez. Si votre logement est classé G, la CAF ou la MSA peut suspendre le versement de votre aide au logement pendant 18 mois. Si aucun travaux n’est engagé dans ce délai, l’aide peut être supprimée de manière définitive par l’organisme payeur. Il est donc dans votre intérêt de vous assurer que votre logement est conforme aux exigences de décence énergétique.

Quelles sont les exceptions à l’interdiction de location ?

Depuis janvier 2025, le juge ne peut plus vous ordonner la réalisation des travaux nécessaires à l’amélioration énergétique d’un logement si des contraintes architecturales ou patrimoniales rendent ces travaux incompatibles avec la préservation du bâtiment (par exemple, en raison des modifications de l’état des éléments extérieurs ou de l’architecture sur des bâtiments classés).