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Dispositif Denormandie : rénover pour réduire vos impôts

Le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour l’investissement locatif dans des logements anciens qui nécessitent des travaux de rénovation. Découvrez comment tirer parti de ce mécanisme !
Temps de lecture : 4 min
Rédigé par : M.
Éligibilité aux aidesMontants d'aides
Dans cet article

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ? Les bases

Introduit par la loi de finances de 2019, le dispositif Denormandie vise à améliorer la performance énergétique et la réhabilitation des logements anciens. Il cible les communes où le besoin en logements est avéré et encourage l’investissement locatif dans ces zones en difficulté. Découvrez les fondamentaux de cette aide fiscale…

Des avantages fiscaux pour les investissements locatifs

Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez rénover votre logement ancien ? Grâce au dispositif Denormandie, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix de votre bien et à la durée de votre période de location :

  • 12 % du prix du bien pour 6 ans ;
  • 8 % du prix du bien pour 9 ans ;
  • 21 % du prix du bien pour 12 ans.

Cette réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € (et à 5 500 m² de surface habitable).

Des logements rénovés accessibles aux ménages modestes

Dans le cadre du dispositif Denormandie, les revenus de votre locataire doivent respecter les plafonds de ressources définis par la loi. Ces plafonds varient en fonction de la situation géographique de votre bien et de la composition du foyer de votre locataire. Ils garantissent aux foyers modestes l’accès à un logement et assurent une répartition équitable des logements rénovés.

Petite précision, le locataire ne peut faire partie de votre couple ou de vos personnes à charge.

Steffi, référente conformité réglementaire

Les nouveautés du dispositif Denormandie depuis 2024

La loi du 9 avril 2024 a prolongé le dispositif Denormandie jusqu’en 2027, et en a aussi étendu la portée. Les copropriétés en difficulté y sont maintenant intégrées. Des ajustements ont aussi été apportés pour mieux soutenir les régions d’Outre-mer.

 

Les conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie

Des critères géographiques et techniques définissent si votre bien est éligible à ce dispositif. Ces critères visent à soutenir les communes qui enregistrent un déficit de logements tout en luttant contre l’habitat insalubre.

Les zones éligibles

Les zones concernées sont identifiées par décret et incluent des communes prioritaires ou inscrites dans des opérations de revitalisation comme « Action cœur de ville ». Cela concerne des territoires métropolitains ainsi que des régions d’Outre-Mer (comme la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, Mayotte et la Polynésie française).

Les logements ciblés

Comme vous le savez maintenant, pour intégrer le dispositif, votre logement doit être ancien et nécessiter une rénovation. Deux autres critères sont à prendre en compte :

  • votre logement est non meublé et loué à titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
  • vous vous engagez à ce que le loyer ne dépasse pas un certain plafond une fois les travaux effectués.
Plafond de loyer mensuel par m² en 2024*
Zone A bis 18,89 €
Zone A 14,03 €
Zone B1 11,31 €
Zone B2 (sur agrément) 9,83 €
*Montants hors charges pour les baux conclus en métropole.

Les travaux acceptés

Vos travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total et inclure des améliorations essentielles :

  • augmenter d’au moins 20 à 30 % l’efficacité énergétique de votre bien ;
  • comprendre au moins 2 types de rénovation parmi l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de système de production d’eau chaude ;
  • ajouter une surface habitable nouvelle (terrasse, balcon ou garage).

Sachez que votre bien doit être mis en location dans l’année suivant l’acquisition.

Steffi, référente conformité réglementaire

 

La marche à suivre pour déclarer votre investissement locatif

Vous devez suivre des étapes administratives précises pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie. Pour profiter d’une réduction d’impôt, n’oubliez pas de déclarer votre investissement locatif dans votre déclaration de revenus annuelle.

Cochez la case “Investissements locatifs” dans la rubrique “Charges”. Plusieurs documents seront à fournir : une copie du bail, l’avis d’imposition de votre locataire, une note récapitulant les travaux que vous avez réalisés et leur montant.

Bon à savoir

Ce dispositif est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs : la Prime Énergie Sonergia, MaPrimeRénov’, la TVA à 5,5 % ou l’éco-prêt à taux zéro. Vous ne pouvez toutefois pas le cumuler avec d’autres dispositifs d’investissement locatif pour un même logement : Pinel ou Loc’Avantages.

 

Le dispositif Denormandie en bref
  • Ce programme vous offre des réductions fiscales en échange de la rénovation de logements anciens mis en location dans des zones prioritaires.
  • La réduction d’impôt dépend de la durée de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, avec un plafond d’investissement de 300 000 €.
  • Les travaux doivent représenter au moins 25 % de votre investissement et inclure des améliorations énergétiques ou la création de nouvelles surfaces habitables.
  • Le dispositif reste en vigueur jusqu’en 2027, avec une ouverture aux copropriétés en difficulté et un soutien accru pour les régions d’Outre-mer.
  • Vous pouvez cumuler ce programme avec d’autres aides comme la Prime Énergie Sonergia, l’éco-PTZ ou la TVA à 5,5 %, mais pas avec les dispositifs locatifs Pinel et Loc’Avantages.

 

Nos experts répondent à vos questions

Quelles différences entre les dispositifs Denormandie et Pinel ?
Par rapport au dispositif Pinel, qui privilégie les logements neufs, la loi Denormandie se concentre sur les biens anciens.

Le dispositif Denormandie et les SCI sont-ils compatibles ?
Vos investissements via une SCI (Société Civile Immobilière) peuvent aussi vous permettre de bénéficier du dispositif Denormandie. La SCI doit alors rester sur le régime fiscal de l’impôt sur le revenu, et ne peut pas être sur le régime de l’impôt sur les sociétés.

Faut-il privilégier la loi Denormandie ou le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif fiscal soutenant les travaux de rénovation énergétique. Il vous permet en tant que propriétaire bailleur de déduire le montant de vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers. Si le montant des travaux dépasse les revenus générés par la location, l’excédent peut être reporté sur vos revenus globaux.

Vous pouvez tout à fait cumuler ces deux programmes en imputant au déficit foncier le montant de vos travaux qui dépasse les 25 % obligatoires avec la loi Denormandie.

Les informations fournies dans cet article sont données à titre indicatif et n'ont pas de valeur réglementaire ou contractuelle.

MarlèneRédigé par : Marlène

Passionnée par les questions liées à la préservation de l’environnement et la transition écologique, Marlène s’est spécialisée dans la rénovation énergétique. Attentive aux réglementations en vigueur, elle a à cœur de vous guider pour rendre votre logement plus efficient.

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