Comment fonctionne le déficit foncier ?
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier repose sur un principe simple : alléger votre fiscalité grâce à vos investissements locatifs. Explications sur cette aide spécifique…
Le déficit foncier par définition
Le déficit foncier survient lorsque certaines charges liées à un bien en location nue dépassent les revenus fonciers générés par ce dernier. Ces charges incluent, par exemple, les travaux de rénovation, la taxe foncière, les frais de gestion, et les intérêts d’emprunt.
Si le déficit est supérieur à vos revenus fonciers, il peut être déduit de votre revenu global.
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus dans le cadre d’une location nue. Le revenu global, quant à lui, inclut l’ensemble de vos revenus imposables (salaires, pensions de retraite, etc.). Le déficit foncier est d’abord imputé sur les revenus fonciers avant d’être reporté sur le revenu global.
Steffi, référente conformité réglementaire
Les avantages du dispositif
Le principal avantage fiscal du déficit foncier est la réduction de votre impôt sur le revenu. Grâce au déficit foncier, il est possible de diminuer votre revenu imposable et, par conséquent, votre tranche marginale d’imposition.
Les conditions pour en bénéficier
Pour profiter de ce dispositif, vous devez répondre à certaines conditions :
- votre bien doit être destiné à un usage d’habitation et mis en location nue ;
- vos charges doivent être liées à des dépenses d’amélioration, des travaux de rénovation ou des frais de gestion ;
- vous devez opter pour le régime réel, et non le régime micro-foncier, qui exclut le déficit foncier.
Notez que les dépenses visant à améliorer l’efficacité énergétique sont encouragées.
Les charges déductibles des revenus fonciers
Les charges déductibles sont au cœur du mécanisme du déficit foncier. Voyons plus en détail quels sont ces frais !
Les travaux déductibles
Les dépenses liées aux travaux de rénovation, d’amélioration, ou d’entretien de votre bien immobilier sont concernées :
- les travaux de rénovation énergétique : comme l’isolation thermique ou le remplacement de systèmes de chauffage. Ces dépenses d’amélioration contribuent à améliorer la performance énergétique et sont parfois exigées pour bénéficier d’aides spécifiques (comme le dispositif Denormandie) ;
- les travaux d’amélioration non énergétique : ils peuvent concerner la modernisation ou l’adaptation d’un logement ancien pour en améliorer le confort ou l’usage. Ils doivent être réalisés sur des parties existantes et ne pas augmenter la surface habitable globale de votre bien.
Les travaux d’agrandissement, de reconstruction, ou d’amélioration luxueuse ne sont pas déductibles. Seuls les aménagements visant à maintenir ou à améliorer l’état de votre bien sont éligibles, comme les travaux pour éviter la vétusté du logement.
Steffi, référente conformité réglementaire
Les autres charges déductibles
En complément des travaux, d’autres frais peuvent être déduits :
- les intérêts d’emprunt : imputés sur vos revenus fonciers (mais pas sur votre revenu global) ;
- les primes d’assurance : assurance propriétaire non-occupant ou assurance couvrant les risques locatifs ;
- les taxes et frais annexes : taxe foncière et frais de gestion (honoraires d’agents immobiliers ou de syndics) ;
- les charges de copropriété lorsqu’elles concernent des dépenses courantes ou des travaux d’entretien et de conservation.
Le déficit foncier pour optimiser vos impôts : comment ça marche ?
Ce dispositif fiscal peut vous permettre de générer des économies substantielles en tant que propriétaire. Découvrez comment !
L’imputation du déficit foncier
Le déficit foncier imputable s’applique d’abord aux revenus fonciers de l’année suivante.
Si le montant de vos charges dépasse ce revenu, la différence peut être déduite de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, comme stipulé dans le Code général des impôts.
La possibilité de report du déficit foncier
Les excédents au-delà de ce plafond sont reportables sur les déficits fonciers afférents aux années futures.
Votre déficit foncier peut être reporté pendant :
- 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ;
- 10 ans sur vos revenus fonciers.
Ce report est une opportunité d’amortir les montants excédentaires en conservant un avantage fiscal.
Un plafond rehaussé pour les travaux de rénovation énergétique
Dans le cadre de travaux visant à améliorer les performances énergétiques de votre bien, le plafond est rehaussé à 21 400 €.
Les travaux doivent permettre à votre logement classé comme une passoire thermique de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D selon le DPE. Certaines conditions sont toutefois à respecter pour profiter de ce dispositif : vous devez avoir accepté un devis à partir du 5 novembre 2022. Les dépenses doivent être engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Calculer et déclarer votre déficit foncier
Passons à la pratique : le calcul et la déclaration correcte de votre déficit sont des étapes essentielles pour maximiser vos avantages fiscaux. Découvrez comment procéder !
Le calcul pour savoir si vous avez un déficit foncier
Pour savoir si vous pouvez générer un déficit foncier, il est essentiel de bien comptabiliser vos charges déductibles et vos revenus fonciers. Le principe repose sur une simple soustraction entre :
- les revenus fonciers : les loyers perçus au titre de la location nue ;
- les charges déductibles : travaux de rénovation, frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.
Voici un exemple pratique :
Montants | |
Revenus fonciers | 10 000 € |
Charges déductibles | 15 00 € |
Déficit foncier | 5 000 € |
Ce déficit de 5 000 € peut être déduit de votre revenu global, dans le respect du plafond du déficit foncier. Si vos charges dépassent ce plafond, le surplus sera reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à 10 ans.
La démarche pour le déclarer
La déclaration du déficit foncier nécessite de remplir le formulaire 2044 pour le régime réel. Ce dernier inclut les revenus fonciers, les charges, et les travaux déductibles. Pensez à conserver tous les justificatifs des charges : factures des travaux, relevés bancaires des intérêts d’emprunt, quittances de taxe foncière, etc.
Le fonctionnement du déficit foncier en bref |
---|
|
Nos experts répondent à vos questions
Quelle différence entre le régime micro-foncier et le régime réel ? |
Avec le régime micro-foncier, vous ne déclarez pas vos charges au réel, mais une déduction forfaitaire de 30 % est toujours appliquée (quel que soit le montant de vos charges). Ce régime exclut la création d’un déficit foncier. Le régime réel permet, quant à lui, de déduire toutes les charges. |
Que devient le déficit foncier en cas de vente ? |
En cas de vente de votre bien immobilier, votre déficit foncier non utilisé n’est pas perdu. Depuis 2017, il est possible de reporter ce déficit sur d’autres revenus fonciers futurs. |
Les informations fournies dans cet article sont données à titre indicatif et n'ont pas de valeur réglementaire ou contractuelle.
Plus de conseils pour vous aider à rénover
Le chèque énergie constitue une aide précieuse pour des millions de ménages en France. Si vous en bénéficiez ou souhaitez en bénéficier, sachez que des modifications portant sur ses modalités d'attribution et d'utilisation pourraient entrer en vigueur en 2025.
Lire l'articleC’est désormais un rituel, le début d’année offre son lot de nouveautés pour MaPrimeRénov’. 2025 ne fera pas exception. Après une année 2024 riche en changement pour MaPrimeRénov’, l’heure est à la stabilité avec quelques ajustements sur les montants d’aide apportés…
Lire l'articleLe dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour l’investissement locatif dans des logements anciens qui nécessitent des travaux de rénovation. Découvrez comment tirer parti de ce mécanisme !
Lire l'articleSavez-vous que votre caisse de retraite peut être un allié précieux pour améliorer votre qualité de vie chez vous ? Elle peut vous accorder une aide pour entreprendre des travaux de rénovation dans votre logement. Voyons comment en bénéficier, et quels sont les travaux financés !
Lire l'article