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Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif fiscal intéressant si vous êtes propriétaire de biens immobiliers destinés à la location non meublée. Certaines de vos charges peuvent alors vous permettre de réduire le montant de votre impôt. Voici tout ce que vous devez savoir pour comprendre ce mécanisme et en tirer profit !
Temps de lecture : 4 min
Rédigé par : M.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier repose sur un principe simple : alléger votre fiscalité grâce à vos investissements locatifs. Explications sur cette aide spécifique

Le déficit foncier par définition

Le déficit foncier survient lorsque certaines charges liées à un bien en location nue dépassent les revenus fonciers générés par ce dernier. Ces charges incluent, par exemple, les travaux de rénovation, la taxe foncière, les frais de gestion, et les intérêts d’emprunt.

Si le déficit est supérieur à vos revenus fonciers, il peut être déduit de votre revenu global.

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus dans le cadre d’une location nue. Le revenu global, quant à lui, inclut l’ensemble de vos revenus imposables (salaires, pensions de retraite, etc.). Le déficit foncier est d’abord imputé sur les revenus fonciers avant d’être reporté sur le revenu global.

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Les avantages du dispositif

Le principal avantage fiscal du déficit foncier est la réduction de votre impôt sur le revenu. Grâce au déficit foncier, il est possible de diminuer votre revenu imposable et, par conséquent, votre tranche marginale d’imposition.

Les conditions pour en bénéficier

Pour profiter de ce dispositif, vous devez répondre à certaines conditions :

  • votre bien doit être destiné à un usage d’habitation et mis en location nue ;
  • vos charges doivent être liées à des dépenses d’amélioration, des travaux de rénovation ou des frais de gestion ;
  • vous devez opter pour le régime réel, et non le régime micro-foncier, qui exclut le déficit foncier.

Notez que les dépenses visant à améliorer l’efficacité énergétique sont encouragées.

 

Les charges déductibles des revenus fonciers

Les charges déductibles sont au cœur du mécanisme du déficit foncier. Voyons plus en détail quels sont ces frais !

Les travaux déductibles

Les dépenses liées aux travaux de rénovation, d’amélioration, ou d’entretien de votre bien immobilier sont concernées :

  • les travaux de rénovation énergétique : comme l’isolation thermique ou le remplacement de systèmes de chauffage. Ces dépenses d’amélioration contribuent à améliorer la performance énergétique et sont parfois exigées pour bénéficier d’aides spécifiques (comme le dispositif Denormandie) ;
  • les travaux d’amélioration non énergétique : ils peuvent concerner la modernisation ou l’adaptation d’un logement ancien pour en améliorer le confort ou l’usage. Ils doivent être réalisés sur des parties existantes et ne pas augmenter la surface habitable globale de votre bien.

Les travaux d’agrandissement, de reconstruction, ou d’amélioration luxueuse ne sont pas déductibles. Seuls les aménagements visant à maintenir ou à améliorer l’état de votre bien sont éligibles, comme les travaux pour éviter la vétusté du logement.

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Les autres charges déductibles

En complément des travaux, d’autres frais peuvent être déduits :

  • les intérêts d’emprunt : imputés sur vos revenus fonciers (mais pas sur votre revenu global) ;
  • les primes d’assurance : assurance propriétaire non-occupant ou assurance couvrant les risques locatifs ;
  • les taxes et frais annexes : taxe foncière et frais de gestion (honoraires d’agents immobiliers ou de syndics) ;
  • les charges de copropriété lorsqu’elles concernent des dépenses courantes ou des travaux d’entretien et de conservation.

 

Le déficit foncier pour optimiser vos impôts : comment ça marche ?

Ce dispositif fiscal peut vous permettre de générer des économies substantielles en tant que propriétaire. Découvrez comment !

L’imputation du déficit foncier

Le déficit foncier imputable s’applique d’abord aux revenus fonciers de l’année suivante.

Si le montant de vos charges dépasse ce revenu, la différence peut être déduite de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, comme stipulé dans le Code général des impôts.

La possibilité de report du déficit foncier

Les excédents au-delà de ce plafond sont reportables sur les déficits fonciers afférents aux années futures.

Votre déficit foncier peut être reporté pendant :

  • 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ;
  • 10 ans sur vos revenus fonciers.

Ce report est une opportunité d’amortir les montants excédentaires en conservant un avantage fiscal.

Un plafond rehaussé pour les travaux de rénovation énergétique

Dans le cadre de travaux visant à améliorer les performances énergétiques de votre bien, le plafond est rehaussé à 21 400 €.

Les travaux doivent permettre à votre logement classé comme une passoire thermique de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D selon le DPE. Certaines conditions sont toutefois à respecter pour profiter de ce dispositif : vous devez avoir accepté un devis à partir du 5 novembre 2022. Les dépenses doivent être engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

 

Calculer et déclarer votre déficit foncier

Passons à la pratique : le calcul et la déclaration correcte de votre déficit sont des étapes essentielles pour maximiser vos avantages fiscaux. Découvrez comment procéder !

Le calcul pour savoir si vous avez un déficit foncier

Pour savoir si vous pouvez générer un déficit foncier, il est essentiel de bien comptabiliser vos charges déductibles et vos revenus fonciers. Le principe repose sur une simple soustraction entre :

  • les revenus fonciers : les loyers perçus au titre de la location nue ;
  • les charges déductibles : travaux de rénovation, frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.

Voici un exemple pratique :

Montants
Revenus fonciers 10 000 €
Charges déductibles 15 00 €
Déficit foncier 5 000 €

Ce déficit de 5 000 € peut être déduit de votre revenu global, dans le respect du plafond du déficit foncier. Si vos charges dépassent ce plafond, le surplus sera reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à 10 ans.

La démarche pour le déclarer

La déclaration du déficit foncier nécessite de remplir le formulaire 2044 pour le régime réel. Ce dernier inclut les revenus fonciers, les charges, et les travaux déductibles. Pensez à conserver tous les justificatifs des charges : factures des travaux, relevés bancaires des intérêts d’emprunt, quittances de taxe foncière, etc.

 

Le fonctionnement du déficit foncier en bref
  • Le déficit foncier permet de déduire les charges liées à un bien en location nue de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
  • Les travaux d’amélioration et de rénovation ainsi que certains frais annexes figurent parmi les charges déductibles.
  • Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas éligibles, seules les dépenses visant à maintenir ou améliorer le logement sont acceptées.
  • Ce dispositif nécessite d’opter pour le régime réel, et non le régime micro-foncier qui ne permet pas de générer un déficit.
  • Les montants de déficit foncier supérieurs au plafond annuel peuvent être reportés sur vos revenus fonciers des années suivantes.

 

Nos experts répondent à vos questions

Quelle différence entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Avec le régime micro-foncier, vous ne déclarez pas vos charges au réel, mais une déduction forfaitaire de 30 % est toujours appliquée (quel que soit le montant de vos charges). Ce régime exclut la création d’un déficit foncier. Le régime réel permet, quant à lui, de déduire toutes les charges.

Que devient le déficit foncier en cas de vente ?

En cas de vente de votre bien immobilier, votre déficit foncier non utilisé n’est pas perdu. Depuis 2017, il est possible de reporter ce déficit sur d’autres revenus fonciers futurs.

Les informations fournies dans cet article sont données à titre indicatif et n'ont pas de valeur réglementaire ou contractuelle.

MarlèneRédigé par : Marlène

Passionnée par les questions liées à la préservation de l’environnement et la transition écologique, Marlène s’est spécialisée dans la rénovation énergétique. Attentive aux réglementations en vigueur, elle a à cœur de vous guider pour rendre votre logement plus efficient.