Locataire : la rénovation énergétique est-elle aussi pour vous ?

Ce que dit la loi : votre logement doit être décent

La loi impose à votre propriétaire de vous louer un logement décent, c’est-à-dire sans danger pour votre santé ou votre sécurité, et garantissant un niveau minimal de confort. Cette condition légale est définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Les critères de décence de votre logement en location

Votre appartement ou maison en location est considéré comme décent s’il remplit les exigences suivantes :

• une étanchéité à l’eau et à l’air (toiture, fenêtres, murs) ;
• une installation électrique et gaz conforme et sécurisée ;
• un système de ventilation adapté ;
• un équipement de chauffage et d’eau chaude sanitaire en bon état de fonctionnement ;
• l’absence d’humidité excessive, de plomb, d’amiante ou de nuisibles.

Les propriétaires bailleurs doivent aussi respecter plusieurs autres conditions comme la surface habitable minimale, l’accès à l’eau potable, l’évacuation des eaux usées, l’éclairement naturel, etc.

Steffi, référente conformité réglementaire

Une efficacité énergétique minimale requise

Depuis le 1^er janvier 2025, le propriétaire d’un bien immobilier ne peut pas vous le louer si sa consommation énergétique en énergie finale dépasse 420 kWh/m²/an. En outre, un calendrier progressif a été mis en place pour interdire la mise en location des logements énergivores (les passoires thermiques) :

• Classe F en 2028 ;
• Classe E en 2034.

Cette évolution réglementaire s’inscrit dans la loi Climat et Résilience, et vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel.

Un locataire peut-il faire des travaux sans autorisation ?

En tant que locataire, vous pouvez réaliser des travaux de rénovation de votre maison ou appartement sans autorisation, à condition qu’ils soient réversibles et n’altèrent ni le bâti ni les équipements. En revanche, tout projet d’isolation, d’adaptation du logement, ou de remplacement du système de chauffage ou d’eau chaude nécessite un accord écrit du bailleur.

Travaux de rénovation énergétique possibles sans accord du bailleur

Vous pouvez entreprendre à vos frais quelques petits gestes d’amélioration pour réaliser des économies d’énergie et gagner en confort, comme :

• la mise en place d’un programmateur de chauffage ;
• l’installation de rideaux thermiques ou de films isolants sur les vitrages ;
• l’ajout de joints isolants sur les portes et fenêtres ;
• la pose d’une mousse isolante derrière les radiateurs ;
• le remplacement du pommeau de douche par un modèle économique et l’ajout de régulateurs de débit (aérateurs) sur les robinets.

Travaux de rénovation soumis à l’autorisation du propriétaire

Si vous souhaitez réduire votre facture énergétique de manière significative en prévoyant des travaux plus importants, votre projet doit faire l’objet d’une demande écrite adressée à votre propriétaire, par lettre recommandée.

C’est notamment le cas pour les interventions suivantes :

• isolation thermique des murs, de la toiture, des combles ou du plancher bas ;
• isolation thermique des parois vitrées (fenêtres, baies vitrées) ou des portes, volets ;
• installation d’un nouveau système de chauffage (pompe à chaleur, poêle à bois, etc.), d’eau chaude (panneaux solaires, ballon thermodynamique) ou de ventilation (VMC à simple ou double flux).

La loi prévoit que le bailleur ayant donné son accord ne peut pas exiger la remise en état initial du logement au départ du locataire ou à la fin du bail.

Steffi, référente conformité réglementaire

Quelles aides disponibles pour les locataires et bailleurs ?

Être locataire ne vous empêche pas d’être éligible aux aides pour alléger le prix de vos travaux de rénovation énergétique. Selon votre situation, et la nature des travaux, plusieurs dispositifs peuvent financer votre projet ou inciter votre bailleur à passer à l’action.

Aides pour le locataire : CEE, TVA réduite, chèque énergie… Même si vous êtes locataire, vous pouvez obtenir une prime ou des subventions pour améliorer la performance de votre logement ! Jusqu’à 5 250 € avec la Prime Énergie Sonergia, dans le cadre des certificats d’économie d’énergie (CEE), pour des travaux de rénovation énergétique.  Jusqu’à 277 € avec le chèque énergie pour couvrir tout ou partie de votre facture de chauffage ou d’électricité ou financer l’installation d’un thermostat programmable. Une TVA réduite à 5,5 %, applicable sur l’achat de matériel et la prestation de main d’œuvre dans le cadre de vos travaux. Pour bénéficier des aides CEE, votre logement doit avoir plus de 2 ans d’ancienneté. Par ailleurs, vous devez faire appel à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour la réalisation des travaux.

Aides pour le propriétaire : MaPrimeRénov’, éco-PTZ… En tant que locataire occupant le logement, vous n’êtes pas tenu de financer les travaux de rénovation énergétique. C’est pourquoi la majorité des aides sont destinées aux propriétaires bailleurs. MaPrimeRénov’ Rénovation par geste : entre 400 et 11 000 € pour des travaux ciblés (isolation, chauffage, VMC double flux). MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur : jusqu’à 63 000 € pour un gain d’au moins 2 classes DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). L’accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov’ de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) est obligatoire. MaPrimeRénov’ Copropriété : 30 à 45 % du montant des travaux réalisés sur les parties communes d’un immeuble collectif, dans la limite de 25 000 €. Éco-prêt à taux 0 (éco-PTZ) : prêt sans intérêts de 7 000 à 50 000 € pour financer une action de rénovation ou un bouquet de travaux. Exonération de la taxe foncière : 50 à 100 % sur 3 ans, dans certaines communes, pour des travaux d’économies d’énergie réalisés sur des logements construits avant 1989. Dispositif Denormandie : crédit d’impôt de 12 à 21 % pour l’achat et la rénovation d’un bien mis en location longue durée dans l’une des 245 villes du programme Action cœur de ville. Déficit foncier : possibilité de déduire jusqu’à 21 400 € de dépenses de rénovation chaque année, sur les revenus fonciers. Ma Prime Logement Décent : jusqu’à 90 % de subventions, dans la limite de 63 000 €, pour rénover un logement dégradé et insalubre. Le propriétaire s’engage à vous le louer à loyer modéré pendant 6 ans. Ces aides s’appliquent aux biens de plus de 2 ans d’ancienneté (ou 15 ans pour les dispositifs MaPrimeRénov’) et nécessitent l’intervention d’un professionnel RGE.

Dossier d’aide pour vos travaux : qui dépose la demande ?

Si vous êtes locataire, vous pouvez effectuer certaines démarches, comme une demande de prime énergie CEE, à condition d’avoir obtenu l’accord des travaux du propriétaire. Cependant, les aides de l’Anah telles que MaPrimeRénov’ ou Ma Prime Logement Décent, ainsi que l’éco-PTZ ou les dispositifs d’exonération fiscale doivent être sollicités par le bailleur.

Vous pouvez aussi faire appel à un mandataire tel que Sonergia, une entreprise RGE ou un accompagnateur France Rénov’.

Votre propriétaire peut-il augmenter vos charges après travaux ?

Des travaux ont été réalisés dans votre logement en location, et vous vous demandez s’ils peuvent conduire à une augmentation de votre loyer ou de vos charges ? Vous avez raison de vous poser la question. La loi autorise en effet, dans certains cas, une contribution du locataire. Explications.

Votre bailleur a-t-il le droit de répercuter le coût des travaux ?

Oui, votre propriétaire bailleur peut demander une participation financière si les travaux de rénovation énergétique réduisent vos charges et améliorent votre confort. Cette possibilité est néanmoins encadrée par l’article L. 241-9 du Code de l’énergie et ne peut s’appliquer qu’avec votre accord, formalisé par écrit dans un avenant au bail.

Par ailleurs, cette demande ne peut concerner que les logements loués nus à usage d’habitation (résidence principale) et occupés au moment des travaux. Votre propriétaire doit aussi être en mesure de justifier l’amélioration de la performance énergétique par un diagnostic ou une estimation fiable des gains.

Partage des économies : comment cela fonctionne-t-il ?

Votre contribution, au titre du partage des économies, est forfaitaire. Son montant est fixé à l’avance, pour une durée maximale de 15 ans. Sa valeur ne peut excéder 50 % des économies estimées, calculées sur la base de données techniques ou d’outils de simulation. Elle s’ajoute de manière distincte au loyer et ne peut évoluer en cours de bail.

Votre participation financière ne peut porter que sur des opérations de travaux de rénovation énergétique. Elle exclut tout ce qui relève de l’entretien courant ou de la mise en conformité du logement. De surcroît, il s’agit d’un partage des bénéfices générés par les travaux, et non d’un remboursement de l’investissement réalisé par votre propriétaire.

La rénovation énergétique pour un locataire en bref

Votre logement doit respecter des conditions de décence et une performance énergétique minimale. En cas de non-conformité, votre bailleur est tenu d’agir. Vous pouvez bénéficier de certaines subventions (primes CEE, chèque énergie), et encourager votre propriétaire à activer celles qui lui sont destinées (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, etc.). Tout partage d’économies d’énergie avec votre bailleur sous la forme d’une participation financière doit être justifié, limité dans le temps, et formalisé par écrit.

Nos équipes répondent à vos questions

Comment isoler son appartement quand on est locataire ?

Si vous êtes locataire, vous pouvez renforcer l’isolation de votre appartement avec des solutions simples : joints isolants, rideaux thermiques, mousse derrière les radiateurs. Pour des travaux plus importants comme l’isolation des murs ou le changement des fenêtres, l’accord de votre propriétaire est obligatoire.

Comment déclarer des travaux dans un appartement en location ?

Si vous louez un appartement et souhaitez faire des travaux de rénovation énergétique à vos frais, vous devez en faire la demande au propriétaire par lettre recommandée. Cette demande doit comprendre une description détaillée des travaux envisagés, les devis, les coordonnées de l’entreprise et les justificatifs RGE. En l’absence de réponse dans un délai de 2 mois, l’accord du bailleur est considéré comme acquis.