DPE et petites surfaces : quel impact du nouveau mode de calcul ?

Les changements clés de la réforme DPE de 2024

Avant la réforme du 1er juillet 2024, la méthode de calcul du DPE était défavorable aux petites surfaces. Le DPE évaluant la consommation énergétique au mètre carré, les besoins en eau chaude sanitaire (qui sont les mêmes que pour une surface plus grande) étaient surévalués. Résultat, le tiers des logements de moins de 40 m² obtenaient une classe DPE F ou G, et le statut de passoire thermique.

La révision des seuils pour les surfaces de moins de 40 m²

La première évolution datant du 1er juillet 2024 concerne la révision des seuils de consommation d’énergie en lien avec l’eau chaude sanitaire. Un coefficient de pondération a été introduit pour mieux refléter le fait qu’une petite surface consomme plus d’énergie par mètre carré qu’une plus grande surface, même lorsqu’elle est bien isolée. 

Concrètement, les seuils de consommation énergétique sont désormais ajustés tous les 5 m². Ainsi, pour un logement de 30 m², le seuil maximal de consommation énergétique passe de 420 à 440 kWh/m²/an. Par conséquent, cela lui fait éviter le classement DPE G. 

La pondération des résultats pour les surfaces de moins de 15 m²

Une autre évolution notable tient à la prise en compte des contraintes physique propres aux très petits logements, souvent pénalisés par la méthode de calcul d’origine. Le nouveau mode de calcul prend ainsi en considération 3 réalités techniques incontournables : 

• le rapport défavorable entre surface habitable et enveloppe thermique : en raison de leur petite taille, ces logements présentent une proportion beaucoup plus élevée de parois en contact avec l’extérieur, ce qui limite l’efficacité des travaux d’isolation classiques ;
• les déperditions thermiques difficiles à maîtriser : en cause, des murs donnant sur l’extérieur plus nombreux et le peu de murs mitoyens pour mutualiser les apports thermiques ;
• une régulation thermique peu optimisable : les petites surfaces ont une faible inertie thermique et sont souvent équipées de systèmes de chauffage simples, sans options de régulation avancées ce qui se traduit par une consommation d’énergie élevée.

La redéfinition de la surface de référence 

Enfin, le dernier changement à relever porte sur la surface habitable, remplacée par la surface de référence. Cette mesure englobe des espaces auparavant exclus du calcul : les vérandas chauffées et les locaux transformés en pièces à vivre dépassant 1,80 m de hauteur.

Un exemple concret : un studio de 25 m² avec une véranda chauffée de 8 m² verra sa surface de référence passer à 33 m². Cette prise en compte plus large permet une évaluation plus réaliste des besoins énergétiques réels du logement.

L’impact de la nouvelle réglementation du DPE

Vous l’avez compris, la nouvelle méthode de calcul du DPE est plus équitable pour les petites et très petites surfaces. En permettant de mieux refléter leur consommation énergétique réelle, elle les valorise sur le marché locatif et offre un véritable intérêt à la rénovation énergétique pour faire grimper la note DPE.

Une meilleure attractivité des petits appartements

C’est un fait : un bon classement DPE augmente l’attractivité de votre logement sur le marché locatif. Les futurs locataires accordent un plus grand intérêt aux studios et appartements qui consomment moins d’énergie, car cela leur garantit des factures d’énergie raisonnables. 

En proposant une évaluation énergétique plus juste des petites surfaces (appartements T1 et studios), la nouvelle réglementation a occasionné un changement de DPE pour 140 000 logements et a fait progresser de 15 % en moyenne leur valeur locative. 

Mieux encore, en permettant la bascule d’un certain nombre de petits logements du DPE G au DPE F, cette réforme a aussi prolongé leur présence sur le marché locatif. De quoi laisser le temps aux propriétaires d’engager les travaux de rénovation énergétique qui s’imposent.

L’interdiction de location, issue de la loi Climat & Résilience, concerne aujourd’hui tous les logements de classe DPE G. Elle n’est pas la seule contrainte imposée aux logements énergivores puisque le gel des loyers s’applique à toutes les passoires thermiques (classes DPE F et G). 

Steffi, référente conformité réglementaire

Une incitation à réaliser des travaux de rénovation

C’est une très bonne nouvelle : le nouveau DPE évalue mieux les performances énergétiques des petites surfaces rénovées. Il vous offre donc une meilleure chance de valoriser votre logement en engageant des travaux de rénovation énergétique. Sachez que vous pouvez gagner jusqu’à 2 classes énergétiques en misant sur des opérations ciblées comme l’isolation des murs ou le remplacement des fenêtres. 

Pour réduire votre budget travaux, vérifiez votre éligibilité aux aides financières. La prime énergie CEE, appelée Prime Énergie Sonergia chez nous, combinée à MaPrimeRénov’ Rénovation par geste peut vous offrir jusqu’à 16 000 € de financement. 

Comment calculer le DPE d’une petite surface ?

Vous souhaitez connaître votre nouvelle notation DPE ? Deux possibilités s’offrent à vous en fonction de votre objectif : obtenir un ordre d’idée ou un document officiel pour louer ou vendre votre logement. 

Pour rappel : l’échelle de notation de la performance énergétique

Pour rappel, le DPE évalue votre logement selon 2 indicateurs :

• la consommation d’énergie exprimée en kWh/m²/an ;
• les émissions de gaz à effet de serre exprimées en kg CO₂/m²/an.

Chaque indicateur donne lieu à une évaluation sur une échelle allant de la lettre A (pour les meilleurs élèves) à la lettre G (pour les plus mauvais élèves). La note DPE est le résultat de la moins bonne évaluation des deux.

Comment améliorer le classement DPE d’une petite surface ?

Dans une petite surface, une rénovation énergétique bien pensée peut générer des économies substantielles et améliorer de façon significative le classement DPE. Ces interventions sont d’autant plus rentables que les surfaces à traiter sont limitées. Pour vous, cela signifie un investissement réduit et un retour sur investissement rapide.

Les travaux prioritaires : l’isolation des murs et des fenêtres

Dans un studio ou un appartement, les déperditions thermiques proviennent pour l’essentiel des façades. L’isolation des murs par l’intérieur est une solution facile à mettre en œuvre, et efficace à condition de recourir à des matériaux performants.

Elle est à mener de front avec le remplacement des fenêtres pour un véritable gain énergétique. Optez pour la pose de fenêtres à double vitrage, combinée à l’installation de volets isolants pour réduire les transferts de chaleur et gagner en confort.

Les travaux complémentaires : le système de chauffage

Une fois les problèmes d’isolation réglés, vous pouvez  gagner en performance énergétique en optimisant votre système de chauffage. Vous équiper d’une pompe à chaleur air-air peut être intéressant pour faire baisser les factures de chauffage. Elle présente aussi un atout pour le confort d’été de vos locataires.

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