Passoire thermique et location : ce que dit la loi
Avez-vous entendu parler de la loi Climat et Résilience de 2021 ? Cette loi vise à intensifier la lutte contre le dérèglement climatique et à renforcer la résilience face à ses effets. Pour atteindre ces objectifs, elle prévoit l’adoption de mesures concrètes dans tous les secteurs de la société, dont le marché immobilier. L’idée d’interdire la location des passoires thermiques vient de là…
Le rôle central du DPE
Les mesures de la loi Climat et Résilience qui s’imposent aux propriétaires bailleurs s’appuient toutes sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cet outil évalue la performance énergétique des logements en attribuant une note allant de la lettre A, pour les biens les plus performants, à la lettre G, pour les plus énergivores.
Les passoires énergétiques correspondent aux classes énergie-climat F et G :
- Classe F : 331 à 420 kWh/m² par an et 71 à 100 kg CO2/m² par an ;
- Classe G : plus de 421 kWh/m² par an et de 101 kg CO2/m² par an.
Une réglementation de plus en plus contraignante
Avec près de 7 millions de logements identifiés comme des passoires thermiques sur le territoire français, la rénovation énergétique représente un enjeu majeur pour le gouvernement. L’objectif est de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de diminuer l’empreinte carbone du parc immobilier. Dans cette optique, la loi établit un cadre réglementaire plus contraignant pour la location des passoires thermiques.
La mise en place du critère de décence pour toute mise en location en est un exemple. Il fixe un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré de 420 kWh/an pour les biens à louer. Tout logement dépassant ce seuil est considéré comme indécent, et donc impropre à la location depuis le 1er janvier 2025. Cela correspond aux logements de classe DPE G, les plus énergivores.
Interdiction de louer : quel est le calendrier à horizon 2034 ?
L’interdiction de location qui touche aujourd’hui les logements classés DPE G n’est qu’un premier jalon. Il est important pour vous de connaître les prochaines échéances afin d’anticiper les évolutions réglementaires et d’adapter votre bien ou votre projet de location en conséquence.
La fin programmée des locations énergivores
Dans le cadre de la transition écologique, les locations énergivores sont amenées à disparaître… La loi Climat et Résilience a d’ores et déjà prévu un abaissement progressif du seuil maximal de consommation d’énergie finale (seuil sur lequel est fondée l’interdiction de location). Un nombre toujours plus grand de logements énergivores sera donc exclu du marché locatif.
Voici les échéances clés à avoir en tête :
- au 1er janvier 2028, interdiction de louer un logement de classe F ;
- au 1er janvier 2034, interdiction de louer un logement de classe E.
Quels DPE sont interdits à la location ?
L’interdiction de location s’applique aujourd’hui à tous les logements privés de classe G situés en France métropolitaine, qu’ils soient loués vides ou meublés, ainsi qu’aux logements sociaux. Les meublés touristiques proposés en location saisonnière ne sont pas concernés.
Depuis le 1er juillet 2024, le critère de décence vaut aussi pour toute mise en location d’une passoire thermique de lettre G+ au DPE dans les territoires et départements d’Outre-Mer. Tous les logements de classe DPE G seront concernés au 1er janvier 2028, et tous les logements de classe DPE F au 1er janvier 2031.
Steffi, référente conformité réglementaire
Location en cours ou à venir : à qui s’applique l’interdiction ?
Vous êtes propriétaire bailleur ou envisagez de le devenir ? Selon votre situation, l’interdiction de location d’un bien immobilier de classe DPE G ne s’appliquera pas de la même façon. Découvrez les subtilités qui se cachent derrière l’interdiction de location…
Le cadre d’application de l’interdictionL’interdiction de location ne s’applique pas aux baux en cours mais aux nouveaux contrats de location. Depuis le 1er janvier 2025, en tant que propriétaire bailleur d’un logement de classe G, vous ne pouvez plus :
A noter que les baux en court sont toutefois concernés par le gel des loyers appliqué à toutes les passoires thermiques (logements de DPE F et G). |
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Les sanctions en cas de manquementLa mise en location d’un logement indécent expose à des poursuites judiciaires. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour exiger la mise en conformité. En cas de refus, le juge peut imposer les travaux sous astreinte financière et ordonner le remboursement d’une partie des loyers perçus. Les sanctions peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros. |
Quels travaux engager pour continuer à louer ?
Pour continuer à louer logement comme vous l’entendez, vous n’avez qu’une seule solution : engager les travaux de rénovation énergétique qui s’imposent… Dans le même temps, vous augmenterez la valeur immobilière de votre bien, en raison de l’impact positif de sa sobriété énergétique sur son prix de vente et son loyer. C’est ce qu’on appelle la valeur verte.
L’isolation pour stopper les déperditions thermiques
Le propre d’une passoire énergétique est de permettre d’importantes pertes de chaleur en hiver, ce qui se concrétise par des factures d’énergie démesurées. La faute à une mauvaise isolation. Pour vous aider à identifier les zones à plus fortes déperditions thermiques au sein de votre habitation, fiez-vous aux résultats de votre DPE ou audit énergétique. Priorisez si possible :
- l’isolation des combles ;
- l’isolation des murs ;
- le remplacement des fenêtres à simple vitrage ;
- l’isolation des sols.
Si votre bien fait partie d’une copropriété, vous devrez obtenir l’accord de l’assemblée générale pour engager les travaux d’isolation touchant aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble. C’est le cas, par exemple, si vous voulez remplacer vos fenêtres…
Adrien, référent technique rénovation
Le chauffage pour réduire la consommation d’énergie
Une fois les problèmes d’isolation réglés, vous avez tout intérêt à optimiser votre système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Les passoires énergétiques sont en effet souvent mal équipées : appareils vieillissants et fonctionnant aux énergies fossiles (fioul, gaz), d’où leur caractère énergivore et carboné.
Dans le cadre de vos travaux de rénovation, optez pour des équipements aussi performants que sobres sur le plan climatique. La pompe à chaleur, la chaudière biomasse, le système solaire combiné sont d’excellentes options pour assurer tous vos besoins domestiques en recourant à une énergie renouvelable.
Les aides financières pour une sortie de passoire thermique
Financer des travaux pour sortir du statut de passoire thermique peut coûter cher. Toujours dans une logique incitative, l’État a mis en place de nombreuses aides financières pour que votre investissement de base soit le plus réduit possible. Vérifiez votre éligibilité à chacune d’entre elles.
La Prime Énergie Sonergia
C’est l’aide du dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE), financée par le secteur privé. Elle soutient un grand nombre de travaux de rénovation énergétique et n’est pas soumise à une condition de ressources. Des primes bonifiées sont accordées pour certains types de travaux : vous pouvez profitez de primes coups de pouce pour le remplacement de votre système de chauffage au charbon, fioul ou gaz.
MaPrimeRénov’
Ce dispositif de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) se décline en deux parcours : la rénovation par geste pour l’isolation, le chauffage ou la dépose d’une cuve à fioul, et la rénovation d’ampleur pour les travaux comprenant au moins 2 gestes d’isolation couvrant 25 % de l’enveloppe du logement. À noter que cette subvention est délivrée sous condition de ressources et qu’elle prévoit une bonification de prime pour toute sortie de passoire thermique.
Les aides complémentaires
La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez cumuler la Prime Énergie Sonergia et MaPrimeRénov’. D’autres aides sont à votre disposition en complément :
- la TVA réduite, appliquée de façon automatique par votre professionnel pour tout achat de matériel et tout financement de main d’œuvre en lien avec la rénovation énergétique ;
- l’éco-prêt à taux zéro, intéressant pour financer le reste à charge de vos travaux ;
- les aides locales pour réduire encore la facture de votre rénovation.
| L’interdiction de location d’une passoire thermique en bref |
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Nos équipes répondent à vos questions
Peut-on louer un appartement de classe G ? |
| Un logement de classe G consomme plus de 420 kWh/m²/an et émet plus de 100 kg CO2eq/m²/an. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements de classe DPE G sont interdits à la location. Si votre appartement rentre dans cette catégorie, vous ne pourrez pas le proposer à la location. |
Peut-on louer un logement classé F au DPE ? |
| C’est encore possible aujourd’hui. Un logement F répond, en effet, au critère de décence fixé par la loi, sa consommation d’énergie finale étant inférieure à 420 kWh/m²/an. Selon l’application progressive de l’interdiction de location, une maison ou un appartement de classe F continuera à pouvoir être mis en location jusqu’au 31 décembre 2027. |
Quels sont les biens qui sont interdits à la location en 2025 ? |
| Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements de classe énergétique G situés en France métropolitaine sont impropres à la location. Au regard de l’échelle de notation du DPE, tous les biens immobiliers dont la consommation d’énergie primaire est supérieure à 420 kWh/m²/an sont donc exclus du marché locatif. |
En tant que locataire, comment savoir si mon logement est une passoire thermique ? |
| Consultez le diagnostic de performance énergétique du logement que vous louez. Vous devez le trouver annexé à votre contrat de bail. Votre DPE ne vous paraît pas refléter la performance énergétique de l’appartement ou de la maison que vous occupez ? Consultez les relevés de vos factures d’énergie ou de chauffage, ou faites appel à un professionnel pour une évaluation plus approfondie. |
