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DPE et maison ancienne : ce qu’il faut savoir

La performance énergétique d'une maison ancienne est un enjeu crucial, et d'autant plus si vous souhaitez la vendre ou la louer car le diagnostic de performance énergétique (le fameux DPE !) est alors obligatoire. Or, le diagnostic révèle souvent une consommation d'énergie excessive... Une seule solution pour y remédier, envisager des travaux de rénovation. 
Temps de lecture : 7 min
Rédigé par : S.

DPE d’une maison ancienne : comment est-il calculé ?

Depuis le 1er juillet 2021, tout diagnostic de performance énergétique doit être établi sur la base d’une méthode de calcul unique afin d’offrir une analyse énergétique beaucoup plus fiable et précise qu’auparavant. Découvrez cette nouvelle méthode et son impact sur les diagnostics réalisés pour les maisons anciennes.

La méthode 3CL du nouveau DPE

Aujourd’hui, la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) pose un cadre standardisé pour évaluer la performance énergétique des logements. L’introduction de cette méthode va de pair avec la nécessité de recourir à un professionnel compétent, le plus souvent un diagnostiqueur certifié, pour réaliser le DPE. Le point fort de la méthode 3CL ? Sa prise en compte d’un grand nombre de paramètres tels que :

  • la superficie des parois du logement ;
  • leur configuration (sur extérieur, sur intérieur, sur cave, etc.) ;
  • la présence de ponts thermiques ;
  • la superficie des fenêtres, portes-fenêtres et des portes ;
  • les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ;
  • les usages et les habitudes de consommation ;
  • l’éclairage et la ventilation.

Grâce à cette nouvelle méthode de calcul, la classe énergétique attribuée aux logements via le DPE est plus représentative des réalités de consommation énergétique et d’empreinte carbone des logements contrôlés, qu’ils soient anciens ou récents.

La fin des DPE vierges

Avant la réforme de 2021, l’utilisation de l’ancienne méthode 3CL n’était pas systématique. Les diagnostiqueurs pouvaient opter pour une autre méthode d’évaluation fondée sur les factures d’énergie. Il s’agissait d’examiner la consommation énergétique sur les 3 années précédentes. En l’absence de factures, un DPE vierge, c’est-à-dire sans informations sur la consommation énergétique, pouvait être établi.

Cette approche était privilégiée pour les maisons construites avant 1948 dont les modes de construction variés, et très différents des normes modernes, ne permettaient pas toujours une évaluation précise avec la méthode 3CL. Par conséquent, beaucoup de logements anciens étaient privés de l’étiquette énergie-climat, la pièce maîtresse du DPE.

Sans le dire, la réforme de 2021 a mis fin aux DPE vierges. Bien que les diagnostics émis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 soient valables sur le plan légal jusqu’au 31 décembre 2024, les DPE vierges ne sont déjà plus acceptés pour la mise en location des logements anciens.

Natacha, référente conformité réglementaire

 

Le classement énergétique des maisons anciennes

Comme vous le savez, les maisons anciennes ont été construites à une période où il n’existait pas de réglementation thermique. En l’absence de travaux de rénovation, leur performance énergétique laisse bien souvent à désirer, la faute à une isolation défaillante et/ou à des équipements très gourmands en énergie. Ce que révèle la classe énergétique…

La classe énergétique à la loupe

La classe énergétique, c’est la note qui est attribuée à un logement à l’issue d’un diagnostic de performance énergétique. Elle se fonde sur une double évaluation :

  • celle la consommation d’énergie finale, exprimée en kWh/m²/an ;
  • celle des émissions de gaz à effet de serre, exprimée en kg CO2/m² par an.

Pour faire simple, la classe énergétique est le résultat de la plus mauvaise évaluation des deux. Ainsi, si votre consommation d’énergie catégorise votre maison dans la classe énergie F mais que vos émissions de gaz à effet de serre la range dans la classe climat G, votre habitation obtiendra la classe énergie-climat G.

Comment fonctionne l’échelle de référence ? Les bâtiments de classe A et B sont les plus économes en énergie, ils sont identifiés comme des bâtiments à basse consommation. Les bâtiments de classe F et G, les plus énergivores, sont quant à eux qualifiés de passoires thermiques ou de bouilloires thermiques…

Le DPE moyen du bâti ancien

Même si toutes les maisons anciennes ne sont pas des passoires thermiques au sens du DPE, elles ne sont pas très économes en énergie. En moyenne, le bâti ancien non rénové se voit attribuer une classe énergie-climat F ou G, un mauvais résultat qui reflète l’absence de réglementation thermique au moment de sa construction et le vieillissement des équipements en place.

  • Classe F : 331 à 420 kWh/m² par an et 71 à 100 kg CO2/m² par an ;
  • Classe G : plus de 421 kWh/m² par an et de 101 kg CO2/m² par an.

Dans ce contexte, les factures s’envolent sans que le bien-être soit au rendez-vous !

 

Vente et location : le DPE est-il une obligation ?

Le diagnostic de performance énergétique régit le marché de l’immobilier : il est requis pour toute mise en vente ou en location d’un bien. Les bâtiments anciens ne font pas exception… Si vous comptez vendre ou louer votre maison ancienne, vous devrez être en possession d’un DPE conforme et en cours de validité. Le détail sur vos obligations légales…

Une obligation pour vendre

Avant de mettre à la vente une maison ancienne, assurez-vous qu’elle soit classée E au minimum. Dans le cas contraire, vous devrez joindre à votre diagnostic de performance énergétique les résultats de votre audit énergétique.

Beaucoup plus complet que le DPE, l’audit vise à inciter votre futur acquéreur à entreprendre des travaux de rénovation en lui fournissant un plan d’action très détaillé. Mais rien ne vous empêche de l’utiliser avant la vente : en rénovant au préalable, vous pourrez bénéficier de l’amélioration de votre DPE pour vendre votre propriété plus cher.

Une obligation pour louer

Vous souhaitez proposer une maison ancienne à la location ? Sachez que la réglementation est plus contraignante pour les logements énergivores. Pensez à vérifier que votre maison ancienne ait une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an, sans quoi vous devrez rénover avant d’entreprendre vos démarches immobilières. Ce seuil exclut pour l’instant les bâtiments les plus énergivores de classe G du marché locatif.

Les logements de classe G ne sont pas les seuls dans le viseur des interdictions à la location… Tous les logements à consommation énergétique excessive sont visés sur le long terme par le gouvernement :

Comment améliorer le DPE d’une maison ancienne ?

Améliorer le diagnostic d’une maison ancienne revient à améliorer sa performance énergétique. Pour cela, inutile de tergiverser : seule une rénovation d’ampleur peut vous aider à faire un saut significatif sur l’échelle de référence énergie-climat ! On vous donne toutes les clés pour gagner une ou plusieurs classes énergétiques à budget réduit…

Évaluer les points faibles de votre maison

Toutes les maisons construites avant 1974 sont considérées comme anciennes car leur date de construction est antérieure à la première réglementation thermique instaurée à la suite du premier choc pétrolier de 1973. Mais toutes n’ont pas les mêmes points faibles…

  • Les maisons construites avant 1948 ont l’avantage d’utiliser leur écosystème pour se protéger des aléas climatiques et profiter de ses bienfaits. Elles sont réalisées avec des matériaux traditionnels et locaux, d’où la grande diversité des constructions. Elles sont confrontées à des problèmes d’humidité et pâtissent d’une mauvaise isolation et d’un manque d’équipements (système de chauffage vieillissant, absence de ventilation mécanique).
  • Les maisons construites entre 1948 et 1974 ont fait entrer l’immobilier dans l’ère du béton et du parpaing, avec pour conséquence une uniformisation technique. Réalisées rapidement et sans prise en compte de l’environnement, elles sont souvent difficiles à chauffer et à protéger de la chaleur estivale.

Pour dépasser le simple constat et élaborer votre projet de rénovation, la première étape consiste à réaliser un audit énergétique en complément de votre DPE. Cet audit vous fournira un plan d’action détaillé, personnalisé et adapté à votre habitation. De quoi identifier les meilleures solutions pour améliorer l’efficacité énergétique de votre bien. À la clé moins de charges énergétiques et plus de bien-être au quotidien.

Rénover de façon efficace et économique

Il va de soi que l’aspect financier de votre projet de rénovation est crucial. Heureusement, la rénovation d’ampleur est souvent soutenue par des aides substantielles. En adressant une demande de soutien financier à France Rénov’, vous serez orienté automatiquement vers le dispositif MaPrimeRénov’ dédié à la rénovation d’ampleur.

  • Vous pourrez bénéficier d’un accompagnement complet : technique, administratif et financier grâce au suivi obligatoire de Mon Accompagnateur Rénov’ pour ce type de rénovation.
  • Vous pourrez toucher une aide allant jusqu’à 80 % de votre assiette de travaux.

Savez-vous que pour toute sortie de passoire thermique, la prime du dispositif MaPrimeRénov’ (qui intègre la prime énergie CEE) est bonifiée de 10 % ? Une aubaine pour toutes les maisons anciennes de classe énergie-climat F ou G.

Steffi, référente conformité réglementaire

 

Les bonnes raisons d’améliorer le DPE de votre bien

Vous valorisez votre maison ancienne

Le DPE met en avant la valeur verte de votre propriété, c’est pourquoi il est souvent judicieux de l’améliorer avant d’envisager une vente ou une mise en location. En tant que propriétaire vendeur ou bailleur, vous pourrez ensuite valoriser vos travaux en proposant un prix de vente ou un loyer plus conséquent.

Vous savez comment économiser

Avec le nouveau DPE, vous obtenez plus qu’un état des lieux de la performance énergétique de votre maison ancienne, vous obtenez aussi des scénarios de travaux qui pourront servir de base à un éventuel projet de rénovation. Vous avez toutes les clés pour prendre les bonnes décisions et approfondir votre réflexion.

Vous gagnez en confort

Votre bien-être quotidien dépend de la qualité de l’isolation de vos combles, de vos murs et de vos fenêtres mais aussi de la performance de vos systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire et de vos autres équipements. Rénover vous permettra de vous sentir mieux chez vous !

 

La valeur du DPE dans l’ancien en bref
  • La réforme de 2021 a mis fin aux DPE vierges souvent attribués aux maisons anciennes.
  • Tout DPE vierge émis avant cette date est encore recevable jusqu’au 31 décembre 2024. Sauf pour la mise en location d’un bien en raison du critère de décence.
  • Les maisons antérieures à 1974 n’ont pas été soumises à la réglementation thermique.
  • Elles sont bien souvent énergivores et confrontées à des problèmes d’humidité.
  • La solution ? La rénovation énergétique d’ampleur, subventionnée par MaPrimeRénov’.

 

Nos équipes répondent à vos questions

Quelle classe DPE interdit la vente ?

Pour l’instant aucune : vous pouvez vendre votre bien immobilier quelle que soit sa classe énergétique. Vous devez toutefois savoir que plus la classe énergie-climat de votre logement sera élevée, meilleure sera sa valorisation sur le marché.

Quel DPE est acceptable ?

Un diagnostic de performance énergétique acceptable est réalisé par un diagnostiqueur certifié et indépendant ayant souscrit à une assurance professionnelle. Pour être recevable, le DPE doit aussi avoir été soumis à l’observatoire de l’ADEME (Agence de la transition écologique). C’est elle qui délivre l’identifiant à 13 chiffres normalement inscrit sur le DPE.
Rédigé par : Stéphanie

Sensible aux enjeux de la transition écologique, Stéphanie se consacre à partager ses découvertes sur les travaux de rénovation énergétique. À travers ses articles, elle souhaite vous aider à faire des choix plus responsables pour votre logement et la planète.

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